截至2012年一季度末，機構(gòu)數(shù)量不到70家的中國信托行業(yè)，信托資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過5.3萬億，平均每家管理資產(chǎn)750億。管理信托資產(chǎn)不足200億的愛建信托，仍然算不上行業(yè)翹楚。
不過，愛建信托的母公司愛建股份（600643）坐擁證券、信托兩塊金融牌照，正在打造“資產(chǎn)管理和財富管理”的綜合性金融平臺。這家被歷史問題困擾多年的企業(yè)，依然在低調(diào)而劇烈地重組與謀發(fā)展。
2月17日，愛建股份非公開發(fā)行2.8億股重組方案獲得證監(jiān)會批復(fù)，愛建信托將獲20億增資；3月16日，愛建信托“新兩規(guī)”重新登記申請獲得銀監(jiān)會批復(fù)；4月底，上海市委組織部刊發(fā)市管干部任前公告，金融辦副主任范永進擬任愛建股份黨委書記、董事長。
另外，歷史遺留的哈爾濱財產(chǎn)信托計劃事宜，在由富豪顏立燕償付協(xié)議擔保后，愛建信托與該信托計劃受益人也就資產(chǎn)處置達成協(xié)議，將按期解決。
近日，愛建信托董事長周偉忠接受記者專訪，道出愛建信托未來發(fā)展計劃。與外界普遍預(yù)期的愛建信托將加快發(fā)展不同，來自人民銀行系統(tǒng)的周表示，董事會目前對愛建信托更加強調(diào)“穩(wěn)中求進”。
值得注意的是，在金融控股概念如火如荼時，愛建股份卻沒有把自己定義為“金融控股”企業(yè)。該公司內(nèi)部人士認為，在監(jiān)管部門的眼中，金融控股的控股公司必須是以金融為主業(yè)的企業(yè)，由這家企業(yè)去投資其它帶金融牌照的企業(yè)，才叫金融控股。與此相比，愛建股份并不是單一業(yè)態(tài)的金融企業(yè)。
更有意思的是，在愛建股份定向增發(fā)完成后，近來頗有大手筆的上海國際集團成為股東之一，但雙方的合作究竟能到哪個深度，知情人士并不敢對此貿(mào)然定義。不過，愛建股份作為上海市管金融企業(yè)，可能將更多關(guān)注于在上海國際金融中心的建設(shè)過程中，如何發(fā)揮作為上市公司資源配置與整合的優(yōu)勢。
房地產(chǎn)信托的兩大問題
《21世紀》：一系列增資重組工作完成后，愛建信托目前的發(fā)展情況如何，管理資產(chǎn)規(guī)模有多大，未來如何規(guī)劃？
周偉忠：重新登記和增資后，愛建信托的發(fā)展有了新的機遇，但今年總體宏觀形勢還存在不確定性，所以我們秉持穩(wěn)中求進，穩(wěn)中求發(fā)展的策略，繼續(xù)強化內(nèi)部管理和風(fēng)控。
我們在業(yè)務(wù)開拓上會有幾個轉(zhuǎn)變。一是從原來主要關(guān)注房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)為關(guān)注其它領(lǐng)域，比如證券投資類、基礎(chǔ)設(shè)施類、銀信合作方面。這一轉(zhuǎn)變在今年一季度已經(jīng)體現(xiàn)出來了，我們房地產(chǎn)信托比例已經(jīng)降到40%以下。
第二是積極同金融機構(gòu)開展合作，合作機構(gòu)不限于銀行，也包括資產(chǎn)管理公司等，通過與這些機構(gòu)的合作來擴大業(yè)務(wù)范圍。
我們目前的資產(chǎn)管理規(guī)模，具體的數(shù)字應(yīng)該說比去年有所增長，去年底的余額超過120億。
《21世紀》：愛建信托的傳統(tǒng)特色是房地產(chǎn)信托，但你們選擇降低房地產(chǎn)信托比例轉(zhuǎn)而進入其它領(lǐng)域，這會遇到什么挑戰(zhàn)？
周偉忠：降低比例，并不是說房地產(chǎn)信托的絕對余額下降，這還是我們的主要業(yè)務(wù)。我們不是要去限制房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)規(guī)模，而是從兩方面進行深化，一是做大其它業(yè)務(wù)規(guī)模，分散
風(fēng)險；二是利用集團人才優(yōu)勢，更加專業(yè)地去做房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
愛建股份原來的模式就是房地產(chǎn)加金融，我們有大量的房地產(chǎn)人才儲備，現(xiàn)在母公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整為專注金融投資后，這部分人才正好可以用到房地產(chǎn)信托的項目管理上，我們可以做到其他信托公司做不到的專業(yè)管理。
《21世紀》：房地產(chǎn)信托是目前多數(shù)信托公司的主要業(yè)務(wù)，你們強調(diào)專業(yè)，有什么不同之處？
周偉忠：我們主要是強調(diào)四個方面。一是強調(diào)交易對手的穩(wěn)健，必須有專業(yè)能力。所謂的專業(yè)能力，對手必須是專注房地產(chǎn)開發(fā)的公司，單體項目我們基本不予合作。
二是對項目，我們始終強調(diào)資產(chǎn)加現(xiàn)金流全覆蓋。就是說信托不能僅僅只有抵押品，現(xiàn)金流也要能完整覆蓋信托產(chǎn)品的兌付。
第三，我們強調(diào)存續(xù)項目管理。所有的交易節(jié)點的管理，按月、按季，工程的進度怎么來管理，現(xiàn)金流的回籠怎么監(jiān)控，都有量化指標，信托經(jīng)理必須按照文件去執(zhí)行。下一步我們會有一個不動產(chǎn)信息管理系統(tǒng)上線，目前我們還是在手工管理階段。
第四，我們每個項目都有一個最后處置預(yù)案，事先明確若某個項目一旦發(fā)生什么問題，該怎么來處理。
《21世紀》：你認為國內(nèi)房地產(chǎn)信托行業(yè)的問題在哪里？
周偉忠：國內(nèi)的房地產(chǎn)信托普遍存在兩個問題，一是不專業(yè)，二是點對點。
所謂不專業(yè)，因為信托公司業(yè)務(wù)范圍很廣，就像金融百貨公司。從投融資角度來說，信托公司可能是專業(yè)的，但在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)自身建設(shè)管理等方面，多數(shù)信托公司并不專業(yè)。
愛建股份原來的房地產(chǎn)板塊現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理分公司，以后他們會和愛建信托進行類似業(yè)務(wù)外包的項目管理合作，解決上面所說的房地產(chǎn)信托管理不專業(yè)的問題。
第二，點對點，是因為信托從設(shè)立到到期，兌付是剛性的，是點對點的，如果不能兌付，就可能有違約事件。
我們對房地產(chǎn)信托則布置了三道防線。
第一道防線就是按照原來的計劃，根據(jù)原來的現(xiàn)金流管理、存續(xù)管理規(guī)定，達到目標的信托計劃，現(xiàn)金流回流實現(xiàn)兌付，達不到或可能違約的，馬上進入處置程序。
此時進入第二道防線，就是并購階段。我們不是說臨到期的時候，才進入到并購階段，而是事先就有并購預(yù)案，我們會去探索建立并購基金，包括母公司未來也會成立愛建資本，組建并購基金。一般來說，房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)價值并沒有太大問題，主要是短期現(xiàn)金流出現(xiàn)狀況，這就需要用到并購資金。
第三步，如果并購資金還不能解決問題，那就收購整個項目。這不是一個簡單的并購的概念，而是項目管理的問題，我們已經(jīng)有房地產(chǎn)的項目管理公司。
通過上面幾個渠道，也就是一個立體的而非點對點的房地產(chǎn)信托解決方案，在今年初銀監(jiān)會排查房地產(chǎn)信托過程中，我們是沒有關(guān)注類項目的信托公司。
3年600億
《21世紀》：這幾道防線會不會影響公司的業(yè)務(wù)增速，畢竟信托行業(yè)有很多“短平快”的通道業(yè)務(wù)？而且你們的資本金將提高到25億，這也能夠支撐業(yè)務(wù)、快速做大杠桿？
周偉忠：信托公司的杠桿有凈資本管理的規(guī)定，如果我們增資完成，從規(guī)模的角度來說，應(yīng)該說做到1000億以上，資本是可以承受的。但我現(xiàn)在有一個重要觀點，不是說資本能承受多大，就做多大規(guī)模，我更看重的是，我的管理能力能承受多大規(guī)模，然后我們才去做多大規(guī)模。
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本文標題：愛建信托董事長周偉忠：房地產(chǎn)信托需要改變“點對點”
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