韋志軍（主持人）：第一輪四位嘉賓都分別探討了租金上漲的推動因素，這些推動因素有內(nèi)在的、有外在的，有供給方的、需求方的等等方方面面。我個人認(rèn)為很全面了，一個價格的上漲無外乎是這幾個方面的因素。
下面一個話題，漲是漲了，周木也說還會繼續(xù)漲，這就讓人心里沒底了。那么漲到多少是差不多呢？從前面說到的那幾個方面分析一下，究竟?jié)q到多少才算差不多呢？周木先預(yù)測一下。
周木：之前我看到很多媒體報道說中介行業(yè)在租金的上漲當(dāng)中起到的推手的作用，或者是主導(dǎo)性的因素，我覺得這就把地產(chǎn)公司當(dāng)成了猛獸，這是客觀的。至于說房租的漲幅達到什么狀況？需要研究人員去做，比如葉蓉，比如加息，今年還會加息的，不可能加息之后就完了，大部分的業(yè)內(nèi)人士對今年加息預(yù)期認(rèn)為有三次左右，在這一塊可能要做一個研究。
另外，在收入水平方面，現(xiàn)在基本上都在加工資，餐館的營業(yè)員也在加工資，在工資增加幅度方面要做一個研究和判斷，看增加了多少。
第三，如果按照前幾年的情況來看，深圳的增長水平還有更大的空間，因為我自己是業(yè)主的身份，我認(rèn)為租金的水平是不夠的。今年租金上漲到一個幅度，可以看到深圳城市競爭的水平到底是上漲的還是平衡的，還是下降的，這一塊也是一個考慮的因素。
我大膽的預(yù)測，我認(rèn)為還會可能有10%的上漲，到今年的7月份、8月份是一個高點，比如2000塊，還會漲200塊。
葉蓉：我這里有一個清單，基本上從一月份到二月份的時候，房租是必增的，到今年二月份是漲到18%。當(dāng)前租金的均價水平，我們這邊統(tǒng)計出來到目前為止，二月份的時候是44.6%，也就是平米是44.6%，你可以去算一下。在2010年1月份的時候，租金只有37.4%，也就是上漲的幅度有18%，你可以根據(jù)面積來算一下。當(dāng)然有一些物業(yè)可能比較特殊一些，但它都是均統(tǒng)下來的。
今年提到租金還會漲多少，去年房租的上漲，肯定和通貨膨脹有一定的關(guān)系，和房價上漲有一定的關(guān)系。比如一些政策的影響，政策的限購、限貸導(dǎo)致一部分人本來計劃買房，沒辦法了，成本太高，所以由買為租，導(dǎo)致這個市場的房價一直在上漲。當(dāng)然今年的市場情況和去年相比不是很樂觀，今年的CPI肯定是處在高位，還有樓市的調(diào)控。所以今年的租金走勢也是向上的走勢，因為買賣市場是不一樣的，買賣市場是一個連續(xù)性的市場，比如2月份漲了，3月份還漲，4月份還漲。但租賃市場每年有兩個高峰期，一個是二、三月份，一個是七、八月份，一旦三月份的租賃市場高峰期一過，四月份有一定的回落，房屋要提價的話，到時候需求一少，可能也租不出去，所以我估計接下來在第二季度，租金在現(xiàn)有的程度上漲多少，我估計7、8月份有一個漲的幅度。比如去年一年漲兩成，基本上半年就是周先生預(yù)測的10%。
韋志軍（主持人）：我注意到徐楓提到房租上漲因素的時候，您提到了租售比和租金回報率的問題。對這個問題我也是有關(guān)注的，如果租售比和租金回報率真正成為房屋上漲的內(nèi)在核心的因素，那么房租上漲的幅度恐怕不止10%。有朋友跟我討論這個問題，我200萬買了一套房子，如果把它租出去，該租多少錢才是劃算的？我說200萬買的房子動態(tài)算一下，你的租金回報應(yīng)該比這200萬存在銀行的基準(zhǔn)利率高，你才能算是劃算的，200萬按基準(zhǔn)利率是5%來酸是1萬塊錢，也就是200萬買的房子，如果租金每個月到1萬塊錢左右的時候，這才叫做一個比較合理的租售。是不是這么理解？
徐楓：韋總提的是我們正在做的一個課題，把租賃市場和買房市場統(tǒng)一起來看。我們把租金看作是一個年金，然后折現(xiàn)到現(xiàn)在，再和現(xiàn)在的房價做一個對比，看一下中間的差異，如果差異越大，說明這個市場越不合理，這就是一個很有趣的研究的探討。
從另外一個角度，剛才回答韋總的一個問題，租金要漲到什么才算合理呢？我們覺得有兩個制約因素，第一個制約因素是收入，收入是非常重要的，因為它直接制約到租客的承接能力。但是現(xiàn)在收入的分類比較復(fù)雜，有一個財產(chǎn)型收入，我們國家的收入到底是什么情況？誰也說不清楚，這是一個很有趣的事。
第二，我們認(rèn)為租金上漲的因素是要考慮到買賣市場的價格，因為價格反映了按揭的情況。我們假設(shè)租客不去租房子，他必然是去買房子，在相應(yīng)公租房的選擇下有兩條路，在這種情況下，月供的支出制約了租金。我們粗略的算了一下，打8折的話，月供系數(shù)乘以80%就是相應(yīng)的租金可以去到的目前天花板的價格。但是我們前面說了收入也好，月供也好，它都是比較宏觀的手段。
韋志軍（主持人）：月供系數(shù)按30年還是按20年？
徐楓：從我們的數(shù)據(jù)來說，大部分客戶都是選擇30年。我扯到另外一個話題，因為房價也在上漲，租金也在上漲，其實我有一個個人的看法，跟大家探討一下。這是不是反映出我們貨幣的購買力透支得非常厲害？因為現(xiàn)在業(yè)主都是百萬富翁，有一些還過千萬的，但是實際上你的資產(chǎn)真的有一千萬嗎？
第二，我們國家主打的遏制通脹，我覺得政策出臺的效果會令通脹越來越嚴(yán)重。因為我們在加薪，加薪看上去是補貼了收入這一塊，但實際上通貨膨脹里面有一種是成本型通脹，主要是來源于兩個，一個是收入的增長，整個社會的收入都在增加，第二是原材料的價格在上漲，我們國家正好是落在成本性通脹里面，另外我們還有其他的原因。在這樣的情況下，我認(rèn)為這個通脹在短期之內(nèi)很難遏制，有可能按照現(xiàn)在的調(diào)控方式進行下去的話，可能通脹還會更加厲害。所以今年我們是否能遏制住通脹，我是比較悲觀的。
周木：剛才反映出來租售比，我覺得用科學(xué)的東西已經(jīng)不能判斷中國的市場了。我們先說售的價格，在2003年統(tǒng)計的數(shù)據(jù)已經(jīng)高出正常比了，現(xiàn)在已經(jīng)翻三倍了。正是因為更多更專業(yè)的人算租售比，還有一些人不會去算租售比的，是按通脹的預(yù)期，那么在中國目前近幾年的市場里面都不能談這個詞，因為談到這個詞會誤導(dǎo)我們的銷售者。比如我的租售比是多么多么高，我們的租金價格太高了等等，這是需要廣大網(wǎng)友慎重考慮的，不要被租售比蒙蔽了你的眼睛。你應(yīng)該考慮通脹因素，考慮自己收入的增長，還有對未來價格的預(yù)期，因為中國的房地產(chǎn)市場更多是要考慮收入預(yù)期的，正是因為預(yù)期推動了房價進一步增長。
羅文：他們說得都很全面，我認(rèn)為房租走勢的預(yù)期判斷，蛋糕是劃分的，我還是應(yīng)該和買賣捆綁起來聯(lián)系短期內(nèi)，我可以預(yù)測到短期內(nèi)。長期來講，你說明年、后年房價肯定上漲，因為從宏觀方面還是有通貨的問題，遏制不住。在短期內(nèi)，我認(rèn)為這是相對比較難判斷的，我想在4月份或者5月份，如果在買賣方面有所反差的話，我相信租賃市場是不會漲的，這是我個人的觀點，租金不會上漲上去。據(jù)統(tǒng)計一年的租金上漲比例，不會每一個月都上漲，像租金上漲的規(guī)律，我認(rèn)為是在一年有一次，不會分階段去漲的，剛才談到民生問題，我想抱怨會更大的，應(yīng)該是每年一次，大概是10%或者20%，剛才各位統(tǒng)計出來的數(shù)字是10%，我也不否認(rèn)。但是關(guān)鍵的因素是，買房和租房的消費水平都差不多，除掉投資方面。剛才大家用租售比，如果用一個比較土的方法來算，我買一套房子月供是4千塊錢，那么我到市場租一套我買這個結(jié)構(gòu)的房子需要多少錢？比如現(xiàn)在需要2800塊錢，一年算下來是多少錢？我月供4千塊錢，除掉本金，大概算下來，我看4千塊錢的本金應(yīng)該是有1000多塊錢。其實1000多塊錢除掉月租的2800來算，付出的資本是差不多的，但是房地產(chǎn)確確實實是一個好東西，它唯一能夠在市場上是抗通脹，或者能夠保持的一樣產(chǎn)品，它和股票不一樣，它和黃金也不一樣，因為我們中國的投資渠道非常少，我認(rèn)為有幾方面的就是房地產(chǎn)、黃金、煤礦等，渠道非常之少。所以我認(rèn)為能保值的也就只有房地產(chǎn)。
現(xiàn)在哪怕在租的客戶群也會反過頭來關(guān)注租房好還是買房好？所以對于宏觀方面，我自己感覺在政府的政策下，有點像市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)化為計劃經(jīng)濟，行政干預(yù)強度比較大。但是它每一次行政干預(yù)導(dǎo)致的后果是相反的，其實你出臺政策也好，真正受害的完全是老百姓。作為業(yè)主來講，他的心態(tài)是現(xiàn)在目前就是實收的概念，我不管出臺任何的稅費，總之我是實收的概念�？蛻艉蜆I(yè)主去博弈，我覺得吃虧的還是老百姓，所以在行政干預(yù)方面，政府可以去總結(jié)一下。
我認(rèn)為在短期內(nèi)還是取決于買房和租房理解的態(tài)勢，很難去判斷。據(jù)我個人分析判斷，4月份、5月份也許租金不會漲，因為很多客戶群都會從租賃的環(huán)節(jié)當(dāng)中轉(zhuǎn)向買賣交的過程。買賣交易產(chǎn)生多了，比較正常化了，那么租賃市場肯定會有所下降，成交量有所下降，那么租金再想往上走，我覺得還是比較困難的。長期來講，我認(rèn)為應(yīng)該是往上走，因為我認(rèn)為通貨膨脹這一塊還是比較嚴(yán)重的。
http://esf.sz.soufun.com/zt/201103/dhjj59.html
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