韋志軍（主持人）：看來(lái)大家都一致同意目前的市場(chǎng)狀況一定是漲了，只不過(guò)稍微有點(diǎn)區(qū)別的是漲幅，各自的觀點(diǎn)和角度不一樣。但凡市場(chǎng)有變化，它就一定有內(nèi)在的、外在的原因。下面請(qǐng)大家分析一下房屋租金上漲的內(nèi)在和外在推動(dòng)的原因是什么？
葉蓉：目前租金的上漲，我總結(jié)了幾個(gè)因素。
第一，最大的因素是現(xiàn)在的需求比較旺盛，因?yàn)榇蠹叶贾酪荒暧袃蓚�(gè)時(shí)間段是租賃的高峰期，比如每年春節(jié)后的二、三月份，還有七、八月份的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)生到深圳來(lái)找工作，所以在這兩個(gè)時(shí)間段是一年之中租賃市場(chǎng)最火爆的時(shí)候。現(xiàn)在市場(chǎng)好的時(shí)候，業(yè)主要提價(jià)，當(dāng)然也無(wú)可厚非，這是需求導(dǎo)致了房租的上漲。
第二，因?yàn)闃I(yè)主聽(tīng)周邊的媒體、朋友和輿論的導(dǎo)向，他一聽(tīng)說(shuō)你這個(gè)房子漲了多少，導(dǎo)致自己在租房的時(shí)候提價(jià)。還有一個(gè)因素是物價(jià)CPI上漲，去年的CPI居高，所以各行各業(yè)的物價(jià)都上漲，也導(dǎo)致了租金的上漲。
第三，城市的更新，現(xiàn)在大家知道深圳很多地方都在城中村改造和城市更新，所以有很大一批存量房，導(dǎo)致這一大批人對(duì)市場(chǎng)的需求就要轉(zhuǎn)向周邊的市場(chǎng)。所以對(duì)于需求的凸顯相對(duì)于供應(yīng)比較明顯，所以導(dǎo)致了現(xiàn)在租賃市場(chǎng)上漲這么明顯。
羅文：我和葉蓉小姐的觀點(diǎn)有一點(diǎn)是相同的，我分析整個(gè)市場(chǎng)的蛋糕的成交，租單和售單是正比的，它的蛋糕就這么大，也許大家說(shuō)過(guò)了年可能有一部分來(lái)深建設(shè)者，或者是從其他城市過(guò)來(lái)的人需要找房，這肯定是一個(gè)很直接的因素。
另外，短期內(nèi)的政策也有一定的影響，有一部分客戶(hù)群體是想買(mǎi)房的，他可能在短期內(nèi)觀望，但是他需要房子住，可能在短時(shí)間內(nèi)，特別是在這個(gè)時(shí)間段，他由售轉(zhuǎn)為租，在短期內(nèi)觀望，這一部分因素導(dǎo)致了缺房的狀態(tài)。
大家也都知道通貨膨脹、物價(jià)上漲，這個(gè)因素也是肯定的。另外最直接的、無(wú)形的是心態(tài)的博弈，剛才我講到一個(gè)政策，特別是去年4月份出臺(tái)的政策，在陸續(xù)不斷對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行短暫的行為調(diào)控，這種調(diào)控對(duì)抑制房?jī)r(jià)來(lái)講，這里面涉及到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)是適得其反，反而起到了反作用。在這種情況下，出臺(tái)了對(duì)業(yè)主的限購(gòu)令，業(yè)主不賣(mài)房。這次又出臺(tái)了一系列銀行金融方面的措施，導(dǎo)致了業(yè)主惜售，那么購(gòu)房購(gòu)不到的情況下，導(dǎo)致了房子的空置率比較低，所以物以希為貴，現(xiàn)在房子都不多，必然租金要上漲。我認(rèn)為這些基本上是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素，我簡(jiǎn)單分析到這里，謝謝！
徐楓：我補(bǔ)充一下政策方面對(duì)租金的影響，其實(shí)我們看全國(guó)市場(chǎng)，有幾個(gè)政策影響特別明顯。第一個(gè)是限購(gòu)，大家可能都比較容易理解。第二是加息，加息直接的效果是導(dǎo)致月供上漲，小業(yè)主就把成本轉(zhuǎn)嫁，轉(zhuǎn)嫁到下游的租客上面。還有一塊是房產(chǎn)稅，在深圳不明顯，但是在上海和重慶，馬上轉(zhuǎn)嫁到租客身上也是很明顯的。在上海，豪宅的租金漲幅是非常高的，他們的掛牌租金都已經(jīng)上漲了，更不要說(shuō)成交租金了，這些對(duì)于客戶(hù)群來(lái)說(shuō)影響不是特別敏感，無(wú)所謂，但是對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，租金上漲對(duì)客戶(hù)的影響很明顯了，所以受政策的影響比較大。
另外，我們覺(jué)得租金上漲也是必然的，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，租金回報(bào)率也好、租售比也好，其實(shí)差距是不合理的。租金現(xiàn)在上漲，只不過(guò)是高于過(guò)往沒(méi)有上漲的數(shù)據(jù)，其實(shí)有一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的因素，如果不漲，也會(huì)在未來(lái)某一段時(shí)間追漲，只不過(guò)現(xiàn)在這一段時(shí)間大家來(lái)不及調(diào)整過(guò)來(lái)，因?yàn)榍耙魂囎由畛杀旧蠞q非常快，現(xiàn)在租金又上漲了，感覺(jué)壓力上升很多。
周木：我覺(jué)得基本上的因素都談得差不多了，我想在城市更新的話(huà)題上多講一點(diǎn)。可以從網(wǎng)友的反映當(dāng)中看到，深圳這個(gè)城市的整體競(jìng)爭(zhēng)水平在下降。比如崗夏可以容納30萬(wàn)人，大部分在深圳創(chuàng)業(yè)過(guò)來(lái)的人初期的生存壓力是很大的，我們了解到很多住得很好的人，或者在深圳能夠立足于深圳做貢獻(xiàn)的人，他們很多在城中村奮斗過(guò)、拼過(guò)，用很低的成本獲得了去拼搏的機(jī)會(huì)。現(xiàn)在看到一些城中村慢慢被改造，就會(huì)慢慢拆掉蓋成商品房，我認(rèn)為深圳城市的包容性是有問(wèn)題的。
我從城市更新的角度看，城中村的價(jià)格在去年開(kāi)始就漲了，不是今年漲。去年是300塊，現(xiàn)在是變成400塊，這個(gè)百分比是很厲害的。由于城中村的租金上漲，比如崗廈城中村的租房單身公寓是800塊左右，現(xiàn)在是1200塊，這里面有50%的漲幅。正是由于低端租金的先漲，就會(huì)推動(dòng)這幫人漲，住城中村也是一樣的，我加幾百塊到單身公寓，就會(huì)把相對(duì)的房租推上來(lái)。從需求上來(lái)看，我認(rèn)為這是城市更新的一個(gè)作用，第二是城中村先去漲租金，就推動(dòng)了城中村那部分人往其他的商品房、往周邊的小區(qū)做一些擴(kuò)散，就增加了這些需求。我覺(jué)得在需求量方面，可以看到它是往上在走的。
在業(yè)主方面，可能很多人說(shuō)我有通貨的壓力，CPI的壓力，柴米油鹽都漲了，房租為什么不能漲價(jià)？所以就形成了這樣的狀況。剛才葉蓉小姐說(shuō)加息的作用，我認(rèn)為這個(gè)作用是很大的。比如以前我供3000多塊，現(xiàn)在要供4000多塊了，如果加息的話(huà)我就漲租金，它會(huì)做一個(gè)博弈的過(guò)程。當(dāng)他加了以后發(fā)現(xiàn)租客可以接受，再加上真實(shí)的需求出來(lái)以后，他感受到了，讓供給方感受到了博弈，他贏的時(shí)候就會(huì)去不斷推高這個(gè)價(jià)格。隨著中心區(qū)的價(jià)格先漲，就會(huì)帶動(dòng)周邊，比如說(shuō)梅林關(guān)口附近的房子上漲，就會(huì)蔓延到寶安新區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，那么他一定會(huì)移出來(lái)去布吉等等，那么就會(huì)看到全片區(qū)的租金上漲。在去年7月份左右，關(guān)內(nèi)漲的現(xiàn)象比較明顯，今年是看到全深圳市內(nèi)的，深圳市以前關(guān)內(nèi)、關(guān)外的，也就是梅林關(guān)、寶安關(guān)的租金都在上漲。我認(rèn)為這兩個(gè)因素是比較大的影響。
再一個(gè)是隨著加工資，GDP的增長(zhǎng)，這也是心理預(yù)期的問(wèn)題。我作為一個(gè)租客來(lái)說(shuō)，我的租金增加了，我可承受的壓力適當(dāng)增加，市場(chǎng)一個(gè)是供給，一個(gè)是需求，它能夠形成平衡點(diǎn)才會(huì)形成市場(chǎng)，它承接上的時(shí)候就合得上。如果單方面想去漲，另一方面承受不下來(lái)，它一定會(huì)跌下來(lái)的。漲的預(yù)期也有了，那么就會(huì)形成這個(gè)市場(chǎng)。在今年市場(chǎng)的背景下面，面臨著全國(guó)人民的工資都會(huì)漲，包括我們的工資也漲了，其他服務(wù)性行業(yè)的工資也在漲。我覺(jué)得今年可能還會(huì)繼續(xù)往上走，到7月份的時(shí)候有一批新鮮的人進(jìn)入深圳的時(shí)候，這個(gè)需求多的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候可能又是一個(gè)點(diǎn)，可能在7月份還會(huì)有一個(gè)上漲，就看漲幅漲的幅度是多少，這里面需要多方的力量去思考這個(gè)問(wèn)題。現(xiàn)在提出一個(gè)問(wèn)題給到深圳市政府的管理者們要思考，就是我們?cè)趺赐ㄟ^(guò)這些現(xiàn)象去發(fā)現(xiàn)、去慢慢看到怎么體現(xiàn)深圳的包容性和兼容性，正因?yàn)橛羞@么大的基數(shù)存在，所以還要去考慮得更多，比如交通配套，我們蓋的位置是不是要在很遠(yuǎn)的地方，在很遠(yuǎn)的地方一定會(huì)出問(wèn)題，我想將來(lái)政府在公租房、廉租房建設(shè)方面多思考一下，怎么讓這個(gè)城市更有兼容性，價(jià)格更低，更便捷，更和這個(gè)城市相融合。
http://esf.sz.soufun.com/zt/201103/dhjj59.html
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本文標(biāo)題：大話(huà)經(jīng)紀(jì)之如何看待這一輪深圳房屋租價(jià)上漲的推動(dòng)因素
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