但蔚來城小區(qū)的土地則明顯價(jià)低。皇明在2007年拿下的地塊并無公開成交信息。《德州年鑒》中的文件顯示，發(fā)改委在蔚來城項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)批復(fù)的總投資是3.72億元，總投資包括土地出讓金在內(nèi)，該小區(qū)在一個(gè)地塊內(nèi)分四年四期進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)至今年也還是暫定狀態(tài)。
立項(xiàng)時(shí)報(bào)批的建筑面積共約35萬平方米，而該地塊在2009年辦理抵押貸款時(shí)，其賬面價(jià)值是1億元，考慮到土地增值因素，原始土地出讓金不會(huì)高于1億元，該小區(qū)樓面地價(jià)應(yīng)在290元/平方米以下。
但還存在其他可能。這筆貸款的到期日是2012年9月19日。而其間蔚來城一期和二期的大部分均逐步獲得商品房預(yù)售許可證。如在抵押地塊時(shí)，皇明方面嚴(yán)格排除這些土地權(quán)益，1億元賬面價(jià)值對(duì)應(yīng)的建筑面積約為13萬平方米，樓面地價(jià)則可能在780元/平方米左右。
德州市2007年市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)文件顯示，該地段屬二級(jí)土地，其設(shè)定容積率為1.8的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為608元/平方米。考慮到其周邊的商業(yè)前景，如進(jìn)行正常招拍掛，可能會(huì)有較高溢價(jià)率。
皇明方面對(duì)該數(shù)據(jù)沒有回應(yīng)。有內(nèi)部人士說，當(dāng)時(shí)執(zhí)行了招拍掛程序，并且皇明方面是通過銀行籌集資金。皇明控股的財(cái)報(bào)附注顯示，為開發(fā)該項(xiàng)目，從農(nóng)業(yè)銀行獲得一筆1.38億的長期貸款。
蔚來城一期的售價(jià)約6000元/平方米起，二期則已超過10000元/平方米。但運(yùn)營這個(gè)項(xiàng)目的皇明地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)卻顯示，2010 年度實(shí)現(xiàn)(一期)銷售收入約2.25億元，但當(dāng)年卻凈虧損778 萬元。
財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，上述土地中未開發(fā)的部分，其使用權(quán)評(píng)估價(jià)在幾年間上漲迅速。上述五塊土地都已抵押獲取銀行貸款，且都在2012年皇明控股發(fā)行中期2億元中期票據(jù)后到期。
去行政“扶植”
除土地使用權(quán)和固定資產(chǎn)外，行政性資源也與這家太陽能企業(yè)的主營業(yè)務(wù)相關(guān)。隨著皇明太陽能品牌的發(fā)展，德州市逐漸將其視作龍頭企業(yè)，在補(bǔ)貼、采購和政策上加以扶植。反向來看，皇明也以投資承辦世界太陽城大會(huì)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整合等方面予以回報(bào)。
德州市、區(qū)政府的支持有兩類：一是制定與皇明緊密聯(lián)系的政策，但這在2008年之后更為顯著，黃勝已調(diào)任副省長。其中較為直接的關(guān)于太陽能推廣應(yīng)用和建設(shè)世界太陽城戰(zhàn)略的文件，都多次提及皇明旗下公司和項(xiàng)目。此外，將皇明項(xiàng)目納入市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目也較多，但這與皇明項(xiàng)目本身投資額較大有關(guān)。
以蔚來城項(xiàng)目為例，德州市將其送至國家建設(shè)部和財(cái)政部，即獲得了數(shù)百萬元的中央可持續(xù)資源發(fā)展基金的資金支持。世界太陽城大會(huì)項(xiàng)目推進(jìn)中，當(dāng)?shù)刎?cái)政局前后提供了近1億元的“補(bǔ)貼”，太陽谷片區(qū)作為重點(diǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)的總投資為2億元。
二是在太陽能產(chǎn)品采購方面，德州市制定了一系列擴(kuò)大采購的計(jì)劃。譬如，一個(gè)名為“5555”的節(jié)能計(jì)劃，需要大量的采購光伏太陽能路燈，已覆蓋超過50條城市道路。皇明的產(chǎn)品并未形成壟斷，僅是在其中約三分之一的標(biāo)段中標(biāo)。
此外還有諸如“百萬屋頂”和“千村浴室”的項(xiàng)目，通過財(cái)政補(bǔ)貼和企業(yè)讓利，在居民房屋上安裝太陽能熱水器，這也是皇明的主要產(chǎn)品去庫存化的機(jī)會(huì)。由于這并非政府直接支付的項(xiàng)目，并未公開招投標(biāo)信息。
皇明與政府關(guān)系中，最為顯要的案例是2010年的世界太陽城大會(huì)，會(huì)議籌備計(jì)劃了三年。政府補(bǔ)貼資金直接以營業(yè)外收入計(jì)入皇明的報(bào)表。而世界太陽城大會(huì)在太陽谷的建設(shè)配套，則基本交由皇明承擔(dān)，因此形成其日后龐大的非經(jīng)營性資產(chǎn)。皇明控股在一些政府部門也存在應(yīng)收賬款。大部分是其購買皇明產(chǎn)品未結(jié)清的貨款。
有皇明內(nèi)部人士認(rèn)為，除了企業(yè)入駐當(dāng)?shù)貒壹?jí)開發(fā)區(qū)早期曾獲得過一塊以租帶買的1.8萬平方米的廠房用地，甚至并未享受到最新的招商優(yōu)惠。而在中國世界級(jí)會(huì)議的場館往往是政府投資。“這確實(shí)同時(shí)是黃鳴自己想做的事，他希望會(huì)議能前所未有的在節(jié)能建筑中召開。”
德州原是魯北重要的農(nóng)業(yè)基地，通過近十年發(fā)展形成太陽能產(chǎn)業(yè)群，據(jù)其政府披露的數(shù)據(jù)，2010年太陽能產(chǎn)業(yè)的營收已超過200億元，約為全國市場的10%。近兩年該市又同時(shí)啟動(dòng)了生物資源的產(chǎn)業(yè)聚集政策。與過去有所不同的是，外資項(xiàng)目開始占據(jù)更多重點(diǎn)項(xiàng)目的份額。
從今年政府公開招標(biāo)信息看，相關(guān)的采購規(guī)模短期不會(huì)有顯著擴(kuò)大。而皇明的銷售業(yè)績?cè)谌ツ甑谒募径纫查_始下滑。其實(shí)，從皇明控股合并后報(bào)表中的利潤總額看，下滑已經(jīng)是近四年一貫的趨勢。
“皇明的目標(biāo)并不是完全追求高利潤的公司，否則現(xiàn)在閑置的土地完全可以建造普通住宅。”前述高管說。
皇明能否實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)型，都還得仰仗資金的鼻息。公開資料顯示，皇明近年在德州還有超過60億的主業(yè)項(xiàng)目投資計(jì)劃，目前進(jìn)度不明。規(guī)模13億的IPO融資計(jì)劃已折戟，皇明還剩余11億左右授信額度，并在申請(qǐng)2.5億的企業(yè)短期票據(jù)融資。截至2011年年末數(shù)據(jù)，可用于融資的土地使用權(quán)賬面值低于2億元。
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