央行16日公布銀行家、企業(yè)家和儲(chǔ)戶二季度問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，數(shù)據(jù)顯示近7成銀行家認(rèn)為下季度會(huì)繼續(xù)加息。這個(gè)結(jié)果與市場(chǎng)各方的感受相一致：即三季度必然會(huì)加息。
與此呼應(yīng)的是，近期成都的中海·城南1號(hào)清水房源直降約3000元/平方米、中大·君悅金沙從11000元/平米降到9100元/平米、萬(wàn)科·海悅匯城打出9.1折的折扣……目前，成都品牌房企正進(jìn)行著一系列的降價(jià)促銷，其價(jià)格策略正在進(jìn)行攻與防的轉(zhuǎn)換，以應(yīng)對(duì)未來(lái)可以預(yù)期的更加低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而整個(gè)成都樓市的格局或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)大的變化。
央行3季度加息成大概率事件
算上去年的兩次加息，央行已連續(xù)4次加息。業(yè)內(nèi)人士表示，“加息首要目標(biāo)是為遏制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，如今持續(xù)惡化的通脹再一次扮演‘攔路虎’，央行難保不會(huì)使出加息這個(gè)殺手锏。”
就在14日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)數(shù)據(jù)，5.5%的同比漲幅創(chuàng)下最近34個(gè)月來(lái)新高。當(dāng)日下午，央行隨即宣布從20日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
16日，央行再度給出意外“驚喜”，把三月央行票據(jù)的發(fā)行利率上調(diào)了8.2個(gè)基點(diǎn)。這一信號(hào)向來(lái)被認(rèn)為是加息的前奏。
上述人士認(rèn)為，在2011年的緊縮政策大環(huán)境下，央行絕不會(huì)任由如此高通脹持續(xù)發(fā)展下去。面對(duì)如此形勢(shì)，央行很有可能會(huì)再度祭出加息利器。
無(wú)獨(dú)有偶，央行16日公布的銀行家、企業(yè)家和儲(chǔ)戶二季度問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，68.2%的銀行家認(rèn)為利率下季將繼續(xù)上升。業(yè)界人士和銀行家相類似的認(rèn)同，使得3季度加息成為大概率事件。
盡管加息劍鋒所指的首先是通脹，但正如住建部政策研究中心副主任王玨林15日在參加國(guó)金證券中期策略會(huì)上所說(shuō)：現(xiàn)在加息對(duì)房地產(chǎn)的影響是最大的。未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更大挑戰(zhàn)。
成都房企面臨融資銷售兩頭難
“我們現(xiàn)在的資金鏈已經(jīng)是緊繃繃的了，如果繼續(xù)加息，早晚會(huì)面臨資金鏈斷裂的尷尬。”成都某中小開發(fā)商對(duì)本網(wǎng)開門見山地說(shuō)。
事實(shí)上，面臨如此困境的房企并非只此一家。在密集的調(diào)控政策和不斷的加息提存的情況下，成都房企資金鏈日益趨緊，整個(gè)行業(yè)普遍處于“求錢若渴”的狀態(tài)。
本網(wǎng)算了一筆賬，自去年10月份加息以來(lái)，1到3年期的貸款利率剛好上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)的貸款基本都是2年期。同樣的10億元貸款，加息后房企為此1年要多付利息1000萬(wàn)元。再加上超高存款準(zhǔn)備金率，房企現(xiàn)在普遍缺錢也不足為怪。
正合地產(chǎn)顧問(wèn)中心王總表示，貸款成本的增加以及融資渠道的緊縮，導(dǎo)致目前成都房企的資金鏈普遍處在緊繃的狀態(tài)。他預(yù)計(jì)成都房企會(huì)有一些融資動(dòng)作，以緩解資金壓力。
實(shí)際上，為了應(yīng)對(duì)資金鏈緊張的狀況，一些上市房企已經(jīng)走上“高息舉債”的道路。5月18日和23日，九龍倉(cāng)集團(tuán)和佳兆業(yè)先后發(fā)布公告，前者擬發(fā)行62.2億港元利率為2.3%的2014年到期可轉(zhuǎn)換債券，后者進(jìn)一步發(fā)行本金總額3億美元的額外2015年到期13.5%優(yōu)先票據(jù)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，在頻繁加息的情況下，企業(yè)融資成本增加是普遍現(xiàn)象，但是對(duì)資金依賴嚴(yán)重的房企，這種情況更為突出。
其實(shí)，在資金短缺這點(diǎn)上，從成都近期頻頻出現(xiàn)的土地流拍事件也可看出端倪。如果說(shuō)6月3日今年首次出現(xiàn)的雙流航空港一宗土地流拍是意外的話，那么6月10日主城區(qū)兩宗此前被看好的土地慘遭流拍，便絕不是偶然事件了。
對(duì)于成都土地的頻頻流拍，業(yè)界普遍認(rèn)為有兩種可能：一方面是房企在資金不充裕的情況下采取的保守策略；另一方面，中小房企資金捉襟見肘，沒有足夠的錢拿來(lái)買地。
頻頻加息除了不斷加重房企的融資成本外，還導(dǎo)致了購(gòu)房者房貸壓力的劇增。以100萬(wàn)元房貸，20年為還貸周期為例，連續(xù)4次加息使月供增加503.66元，20年期房貸的利息共增加12.09萬(wàn)元。
一位楊小姐稱，“本來(lái)打算買一套房，但是加息風(fēng)聲又這么緊，還是先看看再說(shuō)吧。”據(jù)本網(wǎng)了解，市場(chǎng)上像楊小姐一樣的人占了相當(dāng)比例。
業(yè)內(nèi)人士分析，連續(xù)加息累積的心理效應(yīng)才是致命的。購(gòu)房者本來(lái)就在高壓的樓市政策下變得異常敏感，頻繁地加息使得購(gòu)買壓力繼續(xù)加大，進(jìn)一步助長(zhǎng)了觀望情緒，從而導(dǎo)致成都房企面臨融資成本增高和銷售回籠難的雙重壓力。
加息效應(yīng)或進(jìn)一步導(dǎo)致成都房?jī)r(jià)下跌
中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年6月第一周，其監(jiān)測(cè)的9大城市新增供應(yīng)面積環(huán)比大增85%，一線城市供應(yīng)顯著增加。其中，北京、上海和廣州的供應(yīng)增長(zhǎng)幅度最大，環(huán)比增幅分別達(dá)到129%、182%和222%。
然而，供應(yīng)的增加并未帶動(dòng)成交大幅回升，這一周9大城市的成交量未能延續(xù)前期回升趨勢(shì)，環(huán)比下滑10%，與今年的周平均水平基本持平，仍處低位。由于近期供應(yīng)的增加并未帶動(dòng)成交顯著回升，致使各大城市的存貨壓力增大。
為此，成都房企已經(jīng)開始大打營(yíng)銷牌，其中不乏品牌房企。近期，中海·城南1號(hào)清水房源直降3000元/平方米，興想花園一次性付款直接優(yōu)惠7萬(wàn)元，更有一變?nèi)⑷兾宓慕鸱?middot;華韻天府，萬(wàn)科“海悅哥”也扛不住了，開始打9.1折……
成都一樓盤營(yíng)銷經(jīng)理表示，“與其這么僵持，不如拿出幾個(gè)點(diǎn)來(lái)拼營(yíng)銷。”這句話或許道出了目前成都房產(chǎn)界普遍心聲。
中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理鄒玉堂對(duì)本網(wǎng)表示，目前成都房企的降價(jià)營(yíng)銷還算不上是對(duì)加息的反應(yīng)，主要還是資金渠道的緊縮和業(yè)界對(duì)樓市悲觀態(tài)度導(dǎo)致的，加息效應(yīng)可能會(huì)在6至9個(gè)月之后才開始體現(xiàn)。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，龍頭房企的降價(jià)動(dòng)作很可能會(huì)影響整個(gè)成都市場(chǎng)的方向。他表示，“一旦悲觀情緒在持續(xù)加息后觸底，其帶來(lái)的巨大威力才會(huì)顯現(xiàn)，成都樓市的大變局屆時(shí)會(huì)真正到來(lái)，房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步下跌。” （張大軍）
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本文標(biāo)題：三季度加息 融資銷售兩頭難致成都樓市降價(jià)潮
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