今年國內樓市的并購王并非融創的孫宏斌，而是恒大許家印。
根據恒大地產(03333，HK)、新世界發展(00017，HK)、新世界中國地產(00917，HK)發布的公告，恒大以總金額135億元(人民幣，下同)收購了新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個項目，總建筑面積近400萬平方米。如無意外，這將成為今年國內房地產市場最大規模的并購。
據統計，今年以來，單單在并購市場，許家印已經花了接近450億元。在大規模的擴張支持下，恒大地產要在未來兩三年超越萬科的野心逐步顯露。
《每日經濟新聞》記者注意到，上述4個項目投資回報水平都不低，這無疑將進一步提升恒大未來的整體利潤率。
4項目成本低于市價
根據公告，恒大地產此次拿下的項目分別是位于海口的新世界海甸島美麗沙項目、廣東惠陽的棕櫚島度假村與土湖下巽項目，以及武漢的新華家園項目與常青花園項目。恒大對持有這些項目的3個項目公司的收購價分別為86億元、11億元和38億元。根據雙方協定，恒大此次收購的首付款為31.5億元，余款可在2年內分期付清。
相對低廉的地價，是吸引恒大地產巨資收購的主要原因。資料顯示，新世界美麗沙位于海口最繁華的國貿商圈，擁有一線海景資源，項目總建筑面積近200萬平方米，待開發面積約152萬平方米。項目于2013年11月開盤，最新一期海景洋房售價約在11000~12000元/平方米。
恒大表示，此次收購價折合約2850元/平方米，而同類項目成交地價早在2013年就達到3733元/平方米。在目前海南樓市逐步回暖的情況下，有預測認為未來的整體售價至少超過18000元/平方米，投資回報率不低于20%。
新世界棕櫚島度假村位于惠州市惠陽區高爾夫路1號，未開發用地建筑面積為42萬平方米，還擁有占地100萬平方米的高爾夫球場，項目前期主打公寓與別墅，平均售價約在9800元/平方米，恒大表示，惠陽項目收購的待開發土地樓面價約為1122元/平方米，今年9月成交的同類地價約為1280元/平方米。無論是景觀還是高爾夫資源，棕櫚島相對周邊項目擁有更大的優勢，預測未來的整體售價在11000~18000元/平方米，投資回報率不低于30%。
武漢的兩項目常青花園與新華家園則位于武漢中央CBD范圍內，據悉，武漢項目收購的待開發土地樓面價約為3500元/平方米，今年2月成交的同類地價約為4258元/平方米。鑒于項目坐擁地鐵資源且地理位置優越，預測未來的整體售價至少超過13000~15000元/平方米，投資回報率不低于25%。
“本次恒大收購的幾個項目，不僅是成本相對較低，項目自身質素也不錯，像海口項目坐擁一線海景資源，武漢本身屬于重點的二線城市，未來發展前景可觀，惠陽項目緊鄰深圳，能吸引深圳外溢的購買力。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，由于恒大在這些城市已經有項目，管理成本相對更低，而且相對于招拍掛，由于這些項目已經處于部分在建階段，意味著恒大不用花太多時間就能通過預售回籠現金，可謂是一次劃算的買賣。
資深房地產金融界人士黃立沖也認為，許家印與新世界創始人鄭裕彤私交良好，這次買賣也符合雙方的各自利益：對于新世界而言，通過整體出售撤離自己并不擅長的二三線城市，有助于公司將精力聚焦在一線城市的項目開發;對于恒大而言，不僅能以低廉的價格獲得大體量的項目，分期付款也降低了對現金流的占用。
能否趕超萬科?
拿下新世界項目，只是恒大今年以來展開兇猛并購的縮影。《每日經濟新聞》記者不完全統計發現，今年以來恒大合共斥資超過400億元展開并購，從新世界地產、華人置業、中渝置地、信和置業等知名房企手上拿下多個大型項目，許家印似乎在用行動證明：他才是這個行業最猛的并購者。
“隨著房地產市場結構性分化嚴重，越來越多企業的日子難過，慢慢退出市場，這給了恒大這樣的龍頭企業提供了良好的并購機會。”朱一鳴告訴記者，恒大自身如此積極地吞并項目，也顯示出它希望進一步做大規模。
億翰智庫數據顯示，今年前十一個月，萬科實現合約銷售金額2251.3億元，排名第一，同比增長17.7%;綠地集團以1810億元排名第二，同比下降5.6%;恒大地產銷售金額則為1745.4億元，排名第三，同比增幅高達47.5%。而在銷售規模上，恒大以2261.3萬平方米躍居榜首，比排名第二的萬科多出467萬平方米。
在不久前的11月10日，恒大地產曾發布公告稱，公司已于10月底提前超額完成全年銷售目標，將2015年銷售目標上調至1800億元。從目前的實際情況來看，2015年仍還有一個月時間，恒大仍然完成了銷售目標(提高后)的97%，全年超額完成任務應無懸念。
中銀國際研究報告指出，恒大自2011年收購深圳建設集團成功進入深圳市場后，已經參與17個舊城改造項目，且大部分位于深圳CBD區域。恒大的部分項目預計在明年啟動銷售，銷售業績大幅增長是可以預期的。
“在過去十年，萬科在規模上是行業老大，但從這幾年的發展速度來看，自從萬科推出合伙人制度后，由于職業經理人會更多從自身利益考慮，公司對于項目選擇顯得更加謹慎，所以規模的擴張速度可能會緩下來。”新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，但對于恒大這樣的后起之秀，如果能取代萬科坐上第一寶座，能獲得的不僅是“江湖地位”，還將在貸款、拿地、供應商談判等環節上，獲得更強的話語權，所以恒大做大規模的決心比萬科更強。
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