當上海多個高檔物業相繼大打優惠牌時，在頂級豪宅云集的陸家嘴板塊，房企采取截然不同的態度，有的微幅折扣去化小戶型，有的不降反升。“頂級豪宅以降價方式實行促銷，并無太大作用。”華遠地產董事長任志強表示。
今年4月以來，上海豪宅市場跌聲不斷。星河灣、仁恒、綠地、恒盛等各家房企名下物業，紛紛傳出以優惠措施促進成交的消息。然而，如果以均價10萬元作為分水嶺的話，不少售價在10萬元/平方米以上的頂級豪宅樓盤，更愿意采取“惜售”策略靜觀市場。
作為頂級豪宅標桿項目的湯臣一品，根據其最新對外報價，當前中高區房源的銷售均價為17萬元/平方米。而在2011年7月，該盤一套23樓物業的成交均價約14.05萬元/平方米。其后9個月內，住宅始終呈現“零成交”狀態。
《第一財經日報》記者詢問了多家中介門店，有工作人員表示，湯臣一品在市場上的二手房源極為有限。“去年還有房東掛出來幾套，一套低區房源掛牌價格13.9萬元/平方米，一套中區房源的掛牌價格約在15萬元/平方米，但大多屬于有價無市的行情。”該人士介紹說。
最近一次湯臣一品的二手房交易案例發生在2011年8月，據陸家嘴區域內一家中介機構透露，該套房源約430平方米，處于7樓低區位置，最終成交均價為12.5萬元/平方米。如此看來，排除了所售房源樓棟位置、區位差異等諸項因素，以所售新房及二手房源價格做參考，湯臣一品的銷售價格不降反升。
事實上，在頂級豪宅云集的陸家嘴板塊，以新鴻基凱旋濱江園為首的各個豪宅項目，相繼表現出力爭豪宅客戶的積極態度。截至昨日，上海官方網站“網上房地產”統計數據顯示，3月23日開盤的凱旋濱江園，已售套數為20套，累計住宅合同均價為11.7984萬元/平方米。其中，成交均價約為11.4465萬元/平方米的2房戶型，銷售占據大半，共計14套；而成交均價為12.3318萬元/平方米的3房戶型，則占比三成。
不僅于此，繼新鴻基推盤入市之后，睽違近3年的中糧海景壹號亦在低調籌措之中。據知情人士透露，該盤銷售均價很有可能會高于15萬元/平方米。而當前該盤在二手房市場中的掛牌價格，便是15萬元/平方米。這一價格，距離當年業主購入時的新房價，上漲幅度約50%。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，盡管樓市調控呈現定向寬松或局部放松的跡象，地方政府也頻發“微調”信號，但在經濟增速預期放緩的市場背景下，中央關于調控的態度并未出現實質性松口，“去投資化”的政策仍將影響2012年豪宅市場的走勢。
“雖然當前高端市場降價行為是房企主動調整市場策略的結果。但頂級豪宅對保值看得較重，大降價怕傷害品牌及形象，但對激活成交而言，限時限量的微讓利促銷所帶來的市場效果又不大，因此合理定價顯得尤為重要。”宋會雍表示。
“開發商只把2房、3房的較小戶型交給中介機構代理，而4房或以上的大戶型則自己選擇客戶定向銷售。”一位不愿意透露姓名的中介負責人解釋道。
“從湯臣一品的銷售策略來看，如果既沒有優惠幅度亦沒有降價策略，那么開發商的去化意圖是不明確的。”業內人士分析說，“從這層意義上來看，倒更類似于惜售了。”DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏認為，在當前調控壓力之下，總體上海住宅市場確實處于歷史低位。僅從后市供應情況來看，整體庫存壓力仍然較大。“淡市操盤的核心，其實是在考驗開發商駕馭風險的能力，實質上提升性價比還是最根本的執行法則。”
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