如今，“去庫(kù)存”已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要任務(wù)之一。在去年的基礎(chǔ)上，2016年樓市仍持續(xù)發(fā)力，在實(shí)施非“限購(gòu)”城市下調(diào)房貸首付款比例、調(diào)整職工住房公積金賬戶(hù)存款利率之后，又對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)惠調(diào)整。
下面，安心貸小編就為大家一一介紹這些房產(chǎn)政策，以及對(duì)于購(gòu)房者的影響。
1、非“限購(gòu)”城市房貸首付款比例最低可達(dá)20%
2月2日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)公布通知，對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整。
通知規(guī)定，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，家庭首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，二套房再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施限購(gòu)措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
對(duì)于購(gòu)房者而言，安心貸小編認(rèn)為，此項(xiàng)政策的直接影響有限。此次優(yōu)惠針對(duì)的是非限購(gòu)城市，而目前購(gòu)房者首付壓力比較大的城市主要集中在一線城市，二三線城市首付壓力相對(duì)較小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年1月22日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，僅剩5個(gè)城市(北京、上海、廣州、深圳、三亞)沒(méi)有取消限購(gòu)，而首付壓力較大的城市大都集中于此。
另外，通知規(guī)定，各地可按照“分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”的原則，自主決定實(shí)施情況。所以，對(duì)于此項(xiàng)新政，預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市，由于三四線城市各銀行放貸謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)執(zhí)行的可能性不大。
不過(guò)，5%的浮動(dòng)，這對(duì)于普通購(gòu)房者尤其是那些收入不低但積蓄不多的年輕人、年輕家庭來(lái)說(shuō)是利好的，雖然絕對(duì)值不高，但首付門(mén)檻降低估計(jì)能有5萬(wàn)-10萬(wàn)。
2、調(diào)整住房公積金賬戶(hù)存款利率
近日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶(hù)存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶(hù)存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
1996年以來(lái)，遵循“低來(lái)低去、保本微利”原則，職工住房公積金賬戶(hù)存款按照歸集時(shí)間區(qū)分利率檔次，當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和3個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)息，目前分別為0.35%和1.1%。此次調(diào)整后，職工住房公積金賬戶(hù)存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.5%。
也就是說(shuō)，繳存職工當(dāng)年繳存的住房公積金的收益率提高了4倍多，上年轉(zhuǎn)結(jié)余額的收益率提高了近40%。
住房公積金賬戶(hù)存款利率調(diào)整，究竟能為繳存職工帶來(lái)多大收益?
我們舉個(gè)例子：職工小王如果上年結(jié)轉(zhuǎn)住房公積金5萬(wàn)元，原存款利率為1.1%，現(xiàn)利率提高為1.5%后，一年利息增加200元。今年，他的住房公積金每月到賬500元，原存款利率為0.35%，現(xiàn)存款利率為1.5%，1月份存入的500元1年利息增加了5.8元。因計(jì)息時(shí)間不同，之后每月存入的公積金利息增加額度不同，12個(gè)月總計(jì)約增加37.8元。對(duì)小王來(lái)說(shuō)，住房公積金賬戶(hù)存款利率新政實(shí)施后，他一年可以多拿公積金存款利息237.8元。
雖然公積金存款利率有所上升，但是總的來(lái)說(shuō)，實(shí)際增加的財(cái)富值并不太大，1.5%的收益低于近期居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI的漲幅，放在賬戶(hù)中有可能還在貶值。不過(guò)，有總比沒(méi)有好，也是增加了一筆財(cái)富啊。
3、契稅、營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠調(diào)整
上周，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。
通知指出，首套房面積為140平方米以上的，從3%減按1.5%的稅率征收契稅;二套房契稅則從3%降為1-2%不等。與2015年的契稅相比，此次新政對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平米以上的大戶(hù)型改善性住房給予了最大的減稅優(yōu)惠。
關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，通知規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
值得注意的是，對(duì)于二套房以及營(yíng)業(yè)稅政策，北上廣深四大城市暫不實(shí)施。雖然該政策基本不覆蓋北上廣深等一線城市，但由于這些城市去庫(kù)存壓力較小，其房?jī)r(jià)有明顯的回暖趨勢(shì)，所以對(duì)其影響較小。
安心貸小編認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的進(jìn)一步寬松，有利于非一線城市樓市的去庫(kù)存壓力;而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則是可以省下不少錢(qián)，尤其是購(gòu)買(mǎi)二套房的購(gòu)房者。
舉例來(lái)說(shuō)，假如小王要買(mǎi)一套改善性住房，如果在90平米以?xún)?nèi)，如果總價(jià)在200萬(wàn)，在過(guò)去需要交納6萬(wàn)契稅，而現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬(wàn)。如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬(wàn)，新政后只需要4萬(wàn)。
營(yíng)業(yè)稅的方面也可少不少錢(qián)。假設(shè)，小王想出售一套面積150平米，價(jià)值300萬(wàn)的房子，該房是2014年1月拿到房產(chǎn)證的(營(yíng)業(yè)稅年限是以拿到房產(chǎn)證后開(kāi)始計(jì)算的)。假如出售此房，營(yíng)業(yè)稅免征年限調(diào)整前，按照稅率5.5%，小王需繳納16.5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅及附加;調(diào)整后，小王的房子將免征營(yíng)業(yè)稅，則直接省了16.5萬(wàn)元。
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