即便盤踞在中關(guān)村這個繁華的IT產(chǎn)品聚集地，因商鋪產(chǎn)權(quán)分散，制約e世界正常經(jīng)營、規(guī)范管理，即使租金低至中關(guān)村區(qū)域罕見的每月千元左右，也難以留住經(jīng)營商戶。本報記者實地走訪調(diào)查e世界的經(jīng)營現(xiàn)狀，并請專家對e世界扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀把脈。
1/20租金仍無商家問津
零星的幾個顧客，閑談的店員……這就是中關(guān)村e世界冷清的一層電子賣場。乘坐電梯，記者來到地下一層發(fā)現(xiàn)，這里已約有80%的鋪位處于閑置狀態(tài)，儼然是一座“空城”。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，擁有3200平方米的地下一層電子賣場內(nèi)僅有20多家營業(yè)商戶，其余多數(shù)鋪位貼著“鋪位招租，價格面議”的告示。記者隨機撥打了幾個招租電話了解到，其地下一層臨近電梯10平方米左右的鋪位，每月租金在1500元左右，合每天每平方米4.17元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一位經(jīng)營手機的王先生甚至以每月1000元的租金租下了一個13平方米的鋪位，合每天每平方米2.54元。在北京任何一個傳統(tǒng)商圈內(nèi)，這樣的租金水平都足夠讓人驚訝，但即使租金低廉至此，賣場依舊無商家問津，整個地下一層空置率達80%。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同樣是臨近電梯的地下一層鋪位，鼎好電子商城一個5平方米的鋪位每月租金15000元，合每天每平方米100元。盡管鼎好電子商城與中關(guān)村e世界在租金方面有約20倍的懸殊差距，但鼎好電子商城依舊吸引了多數(shù)商戶。
記者了解到，鼎好電子商城的營業(yè)時間是早9點至晚9點，中關(guān)村e世界是早9點至晚6點半。中關(guān)村e世界很多商戶表示，如果營業(yè)時間到9點，他們可以很從容地料理完自己的生意。“我們經(jīng)常白天沒生意，下午5點才開始有訂單，6點多打包發(fā)貨最忙時賣場就要關(guān)門了。我們有時候會繼續(xù)干活，但保安一直站在旁邊催促，我們也只好收工。”一位做相機批發(fā)的李先生說，“我們只與e世界簽了一年的合同，明年我們不打算在這里了。我們可能選擇其他商城租一個寫字間，這樣營業(yè)時間沒有限制。賣場費用多、事情多，我們不想每天忙生意還要應(yīng)付其他麻煩。”
在這個覆蓋多家大型商場、電子賣場的黃金商圈內(nèi)，像中關(guān)村e世界這樣低廉的租金恐怕難找第二家。“我們就是看它租金便宜才過來的，但生意差到超乎我的想象。”銷售數(shù)碼相機的陳女士說，她是今年剛剛從鼎好電子商城搬到中關(guān)村e世界的，來了近5個月，銷售量跌入谷底。
管理混亂嚇退商戶
“這幾年市場越來越飽和，生意也越來越淡。當(dāng)初在鼎好雖然租金高，但起碼還有客流，現(xiàn)在搬到e世界，新客戶很少，基本只做老客戶勉強維持生意。”陳女士無奈地講道，“在這里(中關(guān)村e世界)我每個月要交1500元的租金，比當(dāng)初在鼎好少了近兩倍，但我還是為費用問題頭疼。”
陳女士透露，在她剛來中關(guān)村e世界的幾個月中，市場部就向她收了培訓(xùn)費、工服、胸牌等費用。“一次下雨，我的工服濕了沒有穿，市場方面就要罰我200元，我跟他們講了半天，最終給了他們100元。雖然這些費用都不高，但項目太多、市場管理混亂。”陳女士說。
不僅商戶日子難過，當(dāng)初買下鋪位、本想著做“二房東”穩(wěn)賺不賠的業(yè)主們?nèi)兆痈y過。一方面由于顧客少，租金水平持續(xù)走低，另一方面每年5000多元的物業(yè)費又要吃掉大約三個月的租金。更讓業(yè)主無法接受的是，近日市場部又開始征收每月每平方米10元的“綜合管理費”，遭到業(yè)主們的集體抵制。
業(yè)主王女士告訴記者，當(dāng)初她以60萬元買下一塊12平方米的鋪位，去年鋪位租金每月3900元，但商戶反映生意蕭條，沒有再續(xù)租。今年王女士把租金降至1500元，但低廉的租金也難掩客流稀疏的困境，多數(shù)商戶依舊不買賬。
除了培訓(xùn)費、工服等費用外，記者從該賣場地下一層的市場部了解到，在e世界租賃的商戶還需繳納5000元的經(jīng)營保障金。這筆經(jīng)營保障金在商戶合同期滿的一年之后才退還給商戶，市場部一位負責(zé)人告訴記者，有些電子產(chǎn)品在一年以后可能會出現(xiàn)問題需要保修，賣東西的商戶走了但中關(guān)村e世界還在，這筆保障金就相當(dāng)于幫他們做“善后”工作。該負責(zé)人說，“如果一年內(nèi)沒有人來找，這筆保障金就退給商戶”。
產(chǎn)權(quán)分散 千家業(yè)主難調(diào)和
事實上，無論是提早閉店節(jié)約成本還是收取多項管理費用，中關(guān)村e世界都只扮演一個負責(zé)規(guī)劃、服務(wù)、管理的第三方角色。因為其開發(fā)商北京科技園置業(yè)股份有限公司早在項目完成時就已將中關(guān)村e世界樓內(nèi)的賣場、寫字間分散出售。中關(guān)村e世界從地下一層到第四層賣場的產(chǎn)權(quán)分布在1800多個業(yè)主手中。
中關(guān)村e世界市場部總監(jiān)告訴記者，去年之前，地下一層賣場由一個包租商承租。當(dāng)時包租商租下了多家業(yè)主的鋪位，然后將它們合并租賃。今年，該包租商沒有再續(xù)租，此前租賃的商戶就需要自己與業(yè)主洽談。“有的商戶需要與20多個業(yè)主達成一致才能完成較大面積的租賃，如果其中一個不同意，商戶就無法再續(xù)租。”該總監(jiān)說。
有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“賣商鋪”這樣的現(xiàn)象原本就違背市場規(guī)律。國際通行的慣例是，開發(fā)商在完成商鋪、寫字樓的開發(fā)建設(shè)后，應(yīng)由統(tǒng)一的物業(yè)公司進行項目的運營和管理，尋求長期資金回報。出售商鋪無論對開發(fā)商還是運營方而言，都是飲鴆止渴之計。
中關(guān)村e世界的問題就出在此處。
商鋪轉(zhuǎn)手獲得一次性利益后，該賣場成為了“沒人管的孩子”。這在賣場生意紅火時還難以看出問題，但隨著電子市場趨于飽和、電商企業(yè)在3C數(shù)碼產(chǎn)品上頻繁的價格戰(zhàn)等原因，中關(guān)村e世界等電子賣場的生存狀況一路下滑，租金的預(yù)期估值越來越低，產(chǎn)權(quán)分散帶來的經(jīng)營分散弊病也顯露無遺。
記者了解到，由于產(chǎn)權(quán)分散，中關(guān)村e世界內(nèi)僅三層賣場就有400多個業(yè)主，他們對如何運營、管理賣場的想法也無法統(tǒng)一。“我們正在試圖與業(yè)主溝通，希望能集結(jié)更多鋪位進行合并租賃。但由于這些業(yè)主分散在全國各地，有的甚至長期居住海外，我們幾乎不可能把他們聚集在一起，所以讓他們達成意見上的共識難度很大。”該總監(jiān)坦言。
一位經(jīng)營手機生意的李先生告訴記者，商城內(nèi)商鋪賣的東西都差不多，競爭日趨激烈。“以前我的店每天能賣掉20多臺手機，現(xiàn)在基本每天只賣出1-3臺，而且每臺手機加上30-50元就出手，利潤越來越薄。這樣一來，我們當(dāng)然不希望租金和市場好的時候一樣。”李先生講道。
據(jù)了解，此前包租商開的租賃價格較高，但賣場生意日趨冷淡，租約期滿后，很多商戶都希望壓低租金。但業(yè)主作為“二房東”，并不了解賣場的經(jīng)營情況，他們對租金的預(yù)期還停留在之前的價位。這樣一來，商戶與業(yè)主溝通不力，導(dǎo)致大量商戶放棄商鋪出逃。“一個業(yè)主談不攏會造成連鎖反應(yīng)，其他業(yè)主也將把持高租金不放，這樣越來越多的商戶就離開了中關(guān)村e世界。”該總監(jiān)說。
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