“這是‘赤裸裸’的抄底行動”——12月15日，成都市國土局出讓6宗共計(jì)340余畝土地，四川省“新鐵投資”拿下5宗面積達(dá)270余畝，某業(yè)內(nèi)人士就此調(diào)侃。
進(jìn)入12月以來，成都市土地出讓放量激增。據(jù)本網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至昨日，12月份成都市出讓土地總面積就達(dá)4000余畝，土地成交也相當(dāng)可觀。
而此前長達(dá)數(shù)月，成都土地市場一度冷清。由此，年底成都土地集中放量的現(xiàn)象，以及土地抄底的說法等，一時(shí)成為業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)話題。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，上述成都土地市場呈現(xiàn)反差懸殊，主要受制于今年樓市調(diào)控的影響，導(dǎo)致樓市低迷的信號傳導(dǎo)至上游土地市場，造成其持續(xù)不景氣，使地方政府不得不為了土地財(cái)政，到年底加大土地的集中放量，而放眼來年，“謹(jǐn)慎”仍將是土地市場的主旋律。
土地市場年底集中放量
低溢價(jià)率難掩“冷清困局”
雖然年底成都土地供給迎來井噴，出讓面積高達(dá)數(shù)千畝，但成交價(jià)格仍持續(xù)偏低，上述12月15號新鐵投資的拿地價(jià)格為160萬元/每畝。在世家機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹看來，今年成都土地市場的相對冷清，致使全年土地供應(yīng)有極大的缺口，對于近期政府的集中賣地，不過是一次突擊行動。
2011年伊始，樓市調(diào)控層層加碼，各大開發(fā)商拿地節(jié)奏趨緩，在整個(gè)上半年，成都市土地市場明顯萎縮，甚至多處優(yōu)質(zhì)地塊也慘遭流拍。今年6月，被業(yè)界看好的近120畝雙流航空港一號地塊，起拍價(jià)為450萬元/畝，也慘遭開發(fā)商“遺棄”。
成都市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長、四川大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理研究所所長劉潤秋對本網(wǎng)表示，在今年樓市持續(xù)調(diào)控下，商品房市場首先急遽萎縮，進(jìn)而傳導(dǎo)至土地市場，并導(dǎo)致其低迷不振。
上半年成都土地多起流拍等現(xiàn)象，直接導(dǎo)致土地收益等直線下滑。中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，今年上半年，成都市主城區(qū)的土地成交面積為2364.71畝，占去年全年總成交面積的49.8%，而上半年主城區(qū)的土地出讓金為125.64億，僅為去年的37.4%。
進(jìn)入下半年，成都土地市場流拍等現(xiàn)象增多，截至2011年11月9日，成都土地市場流拍、終止交易宗地達(dá)31幅之多。
而12月被業(yè)內(nèi)稱之為“收官”時(shí)節(jié)，成都土地市場卻頻傳捷報(bào)。12月上旬，成都市土地出讓就達(dá)到2100余畝，12月13日與12月15日，成都市土地供給迎來年度高峰，僅兩天共成交1340余畝，無一處出現(xiàn)流拍等。
對此，嘉盛地產(chǎn)顧問公司董事長樊義波評價(jià)表示，“目前地方政府也會像開發(fā)商一樣，用營銷手段做促銷宣傳，以盡量換取更多的土地資金。”
據(jù)了解，12月13日，成都市國土局共出讓6宗地塊，其面積成交額總計(jì)近千畝。12月15日，成都郊縣有6宗地塊再次出讓，總計(jì)340余畝，而其中5宗地塊，面積達(dá)270余畝，以160萬元/畝的“抄底”價(jià)為四川國有企業(yè)“新鐵投資”所斬獲。此外，中原地產(chǎn)的消息稱，到12月23日，成都將另有9宗且總面積達(dá)797.61畝的地塊出讓。
對于上述土地供給突迎井噴的現(xiàn)象，四川中原地產(chǎn)市場研究部（中心）研究員楊杰表示，雖然近期土地集中放量，看似土地市場熱鬧非凡，但其實(shí)與今年上半年差不多，土地成交溢價(jià)率還是過低，表明土地市場仍未回暖。
2012樓市步入下行通道
“謹(jǐn)慎”或成土地市場主旋律
日前，國內(nèi)標(biāo)桿房企萬科總裁郁亮向社會公開宣稱，2012年將是全國各大房企的過冬之年。一時(shí)間，樓市“過冬”論，甚囂塵上。郁亮所言并非空穴來風(fēng)，對于樓市的持續(xù)調(diào)控，當(dāng)前保利、萬科、恒大等全國一線房企早有預(yù)判，拿地節(jié)奏也明顯趨緩。分析人士指出，2012年全國樓市繼續(xù)下行的可能性很大，而土地市場受其影響，來年仍難扭轉(zhuǎn)冷清困局。
據(jù)中原地產(chǎn)研究報(bào)告稱，與以往相比，今年標(biāo)桿房企在土地市場上的投入明顯減少。今年前10個(gè)月，標(biāo)桿房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷售金額的比例約為21%，甚至低于2008年金融危機(jī)時(shí)的行情。
另外中央對樓市調(diào)控政策始終未松綁，今年12月14日中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”的重要政策指向。
對此，劉潤秋表示，鑒于中央未放松樓市調(diào)控，未來樓市下行依然嚴(yán)峻，與之密切相關(guān)的土地市場難見“火爆”，但市場需求依然旺盛，近期外資已開始在內(nèi)地城市低價(jià)儲地，所以國內(nèi)部分資金充裕的開發(fā)商或?qū)⑦x擇性地謹(jǐn)慎拿地。
中國指數(shù)研究院關(guān)于全國133個(gè)城市土地交易的數(shù)據(jù)顯示，成都市今年1月～9月共出讓298塊宗地，其面積達(dá)1450萬平米，其中9塊未成交，面積達(dá)94萬平米，約合1409畝。另外，今年10月與11月，成都公告拍賣、掛牌出讓土地分別為3610畝和2978畝，而實(shí)際上，兩者的成交業(yè)績卻難盡人意。在成都土地冷清之下，市場供求比進(jìn)一步加大。
對此，北京金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都公司總經(jīng)理助理賴瀚林表示，成都土地市場本來就顯得冷清，成都市12月如此密集的土地放量，或?qū)⑹巩?dāng)前土地市場供求關(guān)系加劇失衡，將拉長土地存量的消化期限，加大未來土地市場的觀望情緒。
四川中原地產(chǎn)二級市場營運(yùn)中心總經(jīng)理鄒玉堂認(rèn)為，包括近期在內(nèi)，今年整個(gè)成都市場的每宗成交地塊，面積都在百畝左右徘徊，每畝成交額也相對較低，多數(shù)成交地塊也主要被一些擁有流動資金且兼具其它實(shí)業(yè)的中小房企所購得。
對于成都土地市場的未來，鄒玉堂表示，由于跟土地相關(guān)的優(yōu)惠政策、法規(guī)等并未出臺，以及在銀行的貸款中，有40%為按揭貸款且受到被壓制等原因，來年土地市場或?qū)⒗^續(xù)維持當(dāng)前的冷清局面，“謹(jǐn)慎”仍將成為土地市場的主旋律。（杜冉樂）
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