限購使得投資門路更為狹窄，原本就存在路徑依賴的住宅投資客們將金錢投向商業(yè)地產(chǎn)。去年是“商住兩用”大熱，今年的熱點變成了寫字樓。兩者的資本量級存在本質(zhì)區(qū)別，開發(fā)商也在摸索著與大中小資金量級配套的產(chǎn)品，分門別類地吸取買家。
投資無門
沒有人能估計到底有多少民間資本流向商業(yè)地產(chǎn)，但據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆評估，在他了解的寫字樓成交中里，有一半來自于企業(yè)，一半來自于擁有大資金的私人，此前這次人曾是商品房投資擁躉。
投資無門和對貨幣貶值的深度擔憂是這些投資客的心理現(xiàn)狀。
一位在中關(guān)村購買了一層寫字樓的公司老板認為：公司現(xiàn)在每年都有錢結(jié)余，如果不投資，就是看著貶值，但不可能拿這些錢去股市，一是沒時間，二是風險太高。他沒有能力來把握這類風險。而信托產(chǎn)品，鎖定期偏長。他認為他接觸過的銷售信托產(chǎn)品的人士，很多都只是希望將產(chǎn)品賣給他，講述的邏輯卻無法讓他信服。
他想到了買寫字樓，在他的生意圈朋友中，賣寫字樓或者用寫字樓抵押融資是在資金遇到困難時比較普遍的做法，他想不出比房子更好的投資品種，在北京，他擁有的房產(chǎn)已經(jīng)不下六套。而在數(shù)月前，更是在美國的一位同學(xué)的力薦下，在同學(xué)居住的社區(qū)里買了一塊空地。他告訴記者，他投資的資金算中等，而他的幾個朋友合伙買下了東三環(huán)的一棟寫字樓。這幾個人偶然間聽到一家企業(yè)因為業(yè)績不好，要變賣寫字樓，但要求是整售，且資金到位要及時。他們以一個很實惠的價格整體盤下，決定經(jīng)營這個寫字樓。他的朋友覺得，自己租的寫字樓租金那么貴，這個生意穩(wěn)賺不賠。
理財產(chǎn)品 磁力消退
在北京東五環(huán)外一個綜合體，一個項目經(jīng)理和記者講了一個很有趣的現(xiàn)象，他發(fā)現(xiàn)他的客戶很多人都會在去年的理財產(chǎn)品到期之后來買寫字樓或者鋪面，那些理財產(chǎn)品的收益率多在6%到7%，而今年很多銀行都降低了理財產(chǎn)品的收益，有的甚至只有4%。他的不少客戶是先交了定金，等理財產(chǎn)品一到期，來付剩下的樓款。有一個客戶，買了一個1000多萬的商鋪，他的首付款大部分都是理財產(chǎn)品到期后取出來的。
這位項目經(jīng)理告訴記者：他的綜合體里，鋪子一共是三期，一期是60多個。他需要蓄客半個月，現(xiàn)在的情形下，一個多月就能賣完一期的商鋪。而兩棟寫字樓，總價不高，一套就是300多萬，賣的比鋪子還要快。當然，他認為項目是地鐵邊的綜合體，所以不同于普通的商業(yè)物業(yè)，這種占據(jù)天然好地段的物業(yè)顯然好賣。
他認為，從5、6月份住宅反彈以來，北京的不動產(chǎn)的投資普遍在回暖。
投資客轉(zhuǎn)舵
從去年限購以后，大大小小的資金都在尋找投資契機。
限購之后，一度最火爆的是商住樓，而伴隨著政策和市場的變化，現(xiàn)在大量的資金又跑向了寫字樓。當然，投資兩者資金量級存在本質(zhì)的區(qū)別。
華高萊斯顧問營銷策劃部的白海峰一直在做市場調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)了一個很有意思的現(xiàn)象：從去年3月到5月政府出臺對商住兩用的限制規(guī)定之前，北京的商品房交易量大約有1/3來自“商住兩用”，5月份，甚至有超過1/3的成交量來自商住樓，到達頂點。而5月份出臺了政策之后，商住樓的成交量直線下降。5月16日，北京市出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動 完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，全面叫停“商改住”。因為新政加上市場供應(yīng)量太大，下半年到如今，整體都很慘淡。白海峰統(tǒng)計去年商住樓還剩下170萬到180萬方。
而白海峰、吳疆等市場人士都認為，從市場表現(xiàn)看，現(xiàn)在投資的熱點是寫字樓。
吳疆告訴記者，現(xiàn)在市面上只要位置好的，開發(fā)商肯散售的寫字樓都賣得不錯。第一是投資門類少，第二就是大家都意識到了，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是個價值洼地。從去年開始，寫字樓租金補漲，讓人們充分覺察了這點。他說，他公司代理的國投財富廣場，一個月能賣三到四個億。
而在今年 3月，SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹宣布，從3月1日起對望京SOHO提價2%。SOHO的產(chǎn)品偏愛炒作，但至少兩位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都告訴記者，望京SO-HO的確銷售得不錯。
一位人士評價道，從建外SOHO開始，潘石屹始終牢牢地抓住了煤老板這些安全資本的心。現(xiàn)在的望京SOHO也是如此，雖然產(chǎn)品形態(tài)變了，但買樓的還是那些人。
時移而備變
記者采訪的市場人士認為，雖然無法估計有多大的資金量投向?qū)懽謽牵_發(fā)商開始學(xué)著做一些能吸引“熱錢”的小戶型寫字樓。小格局肯定帶來隔斷多、成本高的問題，但是開發(fā)商的心態(tài)是既要抓住“大錢”，也不放走“小錢”。國投財富廣場的一位銷售告訴記者，很多買小面積寫字樓的，如果不買整層，就會買幾個連著的。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士講述，在去年6月1日之后試圖“商改住”而沒有通過的樓盤，又以普通的寫字樓出售。因為面積小，售價和物業(yè)費又明顯低于甲級寫字樓，位置還不錯，銷售得很好。
根據(jù)北京中原市場研究部監(jiān)測的樓盤數(shù)據(jù)，2012年5月北京甲級寫字樓入住率為96.53%;次甲級寫字樓的入住率為97.31%，準甲級寫字樓空置率為2.69%。而這樣的空置率，意味著稍微像樣的寫字樓都能有人租，出租率似乎不亞于住宅，而寫字樓租金的暴漲更讓中小企業(yè)家叫苦不迭。
一屋難求的京城，有什么不動產(chǎn)不會成為熱點呢?
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本文標題：住宅投資客涌進寫字樓
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