一、上半年樓市回顧
樓市陷入僵持的不利局面
上半年隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，住宅成交量萎靡不振，樓市總體上呈現(xiàn)出僵持的局面，這種局面顯然對各方都很不利，大部分準購房者持幣觀望，房企銷售量銳減，資金無法回流，資金鏈緊張，難有更多錢購置新地，地方政府土地出讓收入大減，財政收入難以為繼，由此形成惡性循環(huán)的態(tài)勢,當然這也是博弈過程中必然要經(jīng)歷的階段。
樓市分水嶺已經(jīng)出現(xiàn)
據(jù)最近審計署發(fā)布地方政府性債務審計結(jié)果顯示，地方四成債務依賴土地收入，很多地方政府顯然已經(jīng)挺不住了，下半年加緊賣地是重要任務。很多房企資金鏈也已經(jīng)達到臨界點，目前小幅降價成交量難以明顯見效，本月起紛紛在調(diào)整下半年的布局，對于房企而言，就看誰的資金能夠挺得住，“剩”者為王。從市場角度來看，北京等城市住房階段性供大于求的局面已經(jīng)形成，樓市分水嶺已經(jīng)出現(xiàn)，房價全面回落只是時間問題。
房地產(chǎn)泡沫全國蔓延
從去年起房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始向三四線城市擴散，房價持續(xù)走高，隨著一二線城市施行限購等調(diào)控政策，三四線城市成為投資的新方向，這激發(fā)了三四線城市民眾投資房產(chǎn)的熱情，這比一線城市房地產(chǎn)泡沫的副作用更大，并且從中長期來看會極大影響全國城市化進程，對地方經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展非常不利，因此樓市調(diào)控向三四線城市延伸刻不容緩。
多元化發(fā)展的格局已形成
住房供給雙軌制是住宅市場的發(fā)展方向，一千萬套的保障房工程，可以沖抵商品房投資放緩的影響，保證房地產(chǎn)總體投資規(guī)模，盡管各地方利益驅(qū)動不足，上半年出現(xiàn)資金短缺等難題，但作為一項重要任務，年內(nèi)全面開工會得以落實。上半年嚴厲的樓市調(diào)控政策再一次刺痛了開發(fā)企業(yè)的神經(jīng)，并引發(fā)房企轉(zhuǎn)型的沖動，鑒于住宅市場面臨不斷調(diào)控所帶來的風險，向商用地產(chǎn)與服務地產(chǎn)突圍已成為相當數(shù)量開發(fā)企業(yè)新的發(fā)展方向，商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)與住宅并立的時代已經(jīng)來臨，房地產(chǎn)多元化發(fā)展格局已形成。這在一定程度上可以化解投資者過度專注住宅的局面，并有利于城市開發(fā)朝著平衡的方向發(fā)展。
二、下半年調(diào)控政策會“明緊暗松”
下半年通貨膨脹的壓力不減、GDP增幅呈現(xiàn)回落的趨勢，宏觀經(jīng)濟走勢不容樂觀，保增長與防通脹任重道遠，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與民生問題交織在一起，無疑會處于左右為難的境地，軟著陸與硬著陸的風險都很大，盡管如此，防止資產(chǎn)泡沫擴大依然是當務之急。
從目前情況來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策退出與弱化無疑會加大樓市波動，帶來更大的風險，本屆政府在任期內(nèi)將穩(wěn)住房價問題作為目標，因此年底前調(diào)控政策不會放松，不過一些調(diào)控政策的效力正在隨著時間而逐步減弱，而針對中長期的政策如房產(chǎn)稅等還可能會再次被推上舞臺。調(diào)控政策對地方經(jīng)濟與財政的短期影響確實很大，因此近來一些地方在執(zhí)行層面已經(jīng)出現(xiàn)暗流涌動的趨勢，即不排除下半年在某些方面執(zhí)行中放松的可能。
三、下半年房價不會大跌
回顧過去房價的軌跡，我們不難發(fā)現(xiàn)貨幣政策與信貸政策對房價總體水平起著關(guān)鍵的作用，上半年央行六次上調(diào)存款準備金率，使大型金融機構(gòu)存款準備金率達到21.5%的歷史高位，收緊貨幣流通量能夠抑制資產(chǎn)泡沫的進一步發(fā)展，同時在高門檻的信貸與限購政策的共同作用下，房企與準購房者都已被套上“緊箍咒”，從這個角度看，下半年房價總體水平必然處于回落的態(tài)勢。從當前的形勢來看，樓市僵持的局面預計會在三季度將被打破，房企以降價換取成交量，以實現(xiàn)資金回流是大勢所趨，購房者入市，住房成交量反彈，樓市這盤棋會重新激活起來。
在房地產(chǎn)的利益格局中，地方政府、金融系統(tǒng)、房企及其他既得利益?zhèn)�體是支撐房價持續(xù)上漲的主動力，房價持續(xù)走高，他們會從中獲得高回報，房價大幅回落，他們則是首當其沖的受害者，雖說手心手背都是肉，但支撐房價持續(xù)上漲的這些力量是難以動搖的。剛性需求與投資驅(qū)動在持續(xù)累積，房價回落后，一些樓盤還會重現(xiàn)看似火爆的現(xiàn)象，因此下半年房價在回落過程中還可能會有一定程度的反彈往復，即回落幅度不會太大，在諸多假象的蠱惑下，很多新購房者會像鮮美的肥羊，將再一次被推上餐桌。對于購房者而言，下半年機遇與風險并存，選擇好地段，高性價比、高抗跌性的產(chǎn)品是實現(xiàn)房產(chǎn)保值增值的前提。
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