6月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)盡管還沒有出來，但是結(jié)果我們已經(jīng)略知一二。拋開別的數(shù)據(jù)不談，單說房?jī)r(jià)吧，有人又要自掌其嘴了。人民大學(xué)去年發(fā)布報(bào)告書，說今年上半年中國(guó)房?jī)r(jià)要下降20%至25%，那個(gè)什么院長(zhǎng)，在鳳凰衛(wèi)視震海聽風(fēng)錄和我辯論，振振有詞。現(xiàn)在來看，不僅沒有下降20%至25%，可能還會(huì)上張0.4或者0.8什么的。
我當(dāng)時(shí)堅(jiān)持我自己的看法，2011年上漲，2012年崩盤。
之所以當(dāng)時(shí)這樣說，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)利益中人都不想讓步，還在拼命爭(zhēng)相瓜分最后的晚餐，誰(shuí)都不愿意放棄利益。所以，崩盤是一個(gè)警示，只是告訴政府、開發(fā)商、炒房客再這么玩下去，大家一起玩完。目前，還沒有誰(shuí)給中國(guó)房?jī)r(jià)崩盤下一個(gè)定義，究竟房?jī)r(jià)下降多少為崩盤。在我的理解中，硬著陸，即為崩盤；房?jī)r(jià)平緩下降，象20072008年那樣，為軟著陸。但是，2008年給中國(guó)留下的最后機(jī)會(huì)，再也不會(huì)有。
算起來，我從2007年開始，就開始評(píng)論房地產(chǎn)，頭尾耗了五年。回頭看看，很多事想不明白，為什么要花五年的時(shí)間，和房?jī)r(jià)耗這么久？真有點(diǎn)天老地荒的感覺。大家想想看，五年的時(shí)間，生生死死的愛一回也差不多了；五年的時(shí)間，從本科畢業(yè)到博士也讀完了；用五年的時(shí)間，可以做很多事。現(xiàn)在，和房?jī)r(jià)耗這么久，什么都是浮云，真是，心在天山，人老滄州啊。
五年時(shí)間，等來的這個(gè)結(jié)果，可能出乎我意料之外。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的通脹為隱性通脹，大家不怎么感覺到。用亞當(dāng)斯密《國(guó)富論》的觀點(diǎn)來解釋，只要土地價(jià)格在上漲，就意味著貨幣貶值。貨幣貶值，引發(fā)的就是通脹。這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也就是說，只要土地價(jià)格上漲，就會(huì)引發(fā)通脹。但是，當(dāng)時(shí)的通脹市場(chǎng)并沒有察覺。現(xiàn)在的通脹已經(jīng)不言而喻，對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞作用正在顯露，也直接影響了社會(huì)穩(wěn)定。
像中國(guó)這樣土地價(jià)格暴漲，引發(fā)就不僅僅通脹，一定是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
不過，政府現(xiàn)在的趨向已經(jīng)基本基本明朗。顯然，政府很明白，中國(guó)貨幣發(fā)的太多，靠目前的貨幣政策的力度，無(wú)法在短時(shí)間回收流動(dòng)性。但是，政府又不敢一下將流動(dòng)性回收，這樣會(huì)導(dǎo)致很多低效率的政府工程被迫爛尾。為防止經(jīng)濟(jì)滑坡，政府加大保障住宅建設(shè)，一方面實(shí)行區(qū)域執(zhí)行不同政策，讓三四線城市和縣城房?jī)r(jià)全部補(bǔ)漲。
這些措施目前產(chǎn)生三大效果：
一是全國(guó)整體成交量并沒有下降，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)34%左右的漲幅上升，在投資中高居榜首。但在前期投機(jī)炒作嚴(yán)重的區(qū)域和城市，成交量大幅萎縮。這種狀態(tài)會(huì)很快出現(xiàn)一個(gè)問題，三四線城市和縣城房?jī)r(jià)暴漲。但是，三四線城市尤其是縣城和一二線城市不同，一是房?jī)r(jià)上漲的空間不大，二是受市場(chǎng)供求關(guān)系影響大，三是無(wú)法出租，買房人長(zhǎng)期無(wú)法取得回報(bào)。結(jié)果是，不用一年時(shí)間，將會(huì)出現(xiàn)大量的爛尾樓，有的區(qū)域甚至十幾年都救不活。
二是全國(guó)房?jī)r(jià)看上去沒有下降，其實(shí)，也無(wú)法上漲。相對(duì)5.5%的CPI，房?jī)r(jià)上漲0.8%，實(shí)際上是整體下降3.7%。就像前幾年通脹是隱性通脹的道理一樣，隱性下降會(huì)讓買房人產(chǎn)生錯(cuò)覺，會(huì)吸引一些借錢交首付的事，一旦買房人醒悟過來，最后還是忽悠不下去。我以前研究過縣城的房?jī)r(jià)，與購(gòu)買力有關(guān)。房?jī)r(jià)漲到脫離購(gòu)買力實(shí)際水平時(shí)，很多三四線城市和縣城房地產(chǎn)將十分危險(xiǎn)。
因此，這一輪泡沫縣城是最后的防線，縣城守不住，泡沫自動(dòng)破滅。這一輪泡沫危害將超出人們的想象，因?yàn)榭h城買房人大多是農(nóng)民工，他們以前打工賺錢回家開一個(gè)小店，還能養(yǎng)家糊口，現(xiàn)在誰(shuí)都去買房。靠近省會(huì)和中等城市的縣城可能還要好一點(diǎn)，偏一點(diǎn)的縣城，高房?jī)r(jià)會(huì)將他們打工的財(cái)富血洗一空。而正是他們看不懂房?jī)r(jià)趨勢(shì)，以為縣城房?jī)r(jià)會(huì)像深圳、上海、北京房?jī)r(jià)一樣暴漲。
所以，房?jī)r(jià)陰跌只會(huì)延長(zhǎng)泡沫破滅時(shí)間，危害也會(huì)更大。房?jī)r(jià)陰跌，看上去會(huì)實(shí)現(xiàn)軟著陸，但是，鑒于中國(guó)的這個(gè)國(guó)情，鑒于中國(guó)三四線城市和縣城大拆遷的大爆發(fā)，鑒于房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)蔓延到中國(guó)城市最后的防線基本防無(wú)可防，這種嚴(yán)重依賴土地財(cái)政哄抬起來的房?jī)r(jià)，真的會(huì)害人。
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本文標(biāo)題：現(xiàn)在的房?jī)r(jià)軟著陸比硬著陸更可怕
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