中國基金論壇秘書長、北京理工大學中國產(chǎn)業(yè)投資基金研究中心學術委員會主任 崔新生（資料圖）
在上個世紀末，房地產(chǎn)在中國算不算一個產(chǎn)業(yè)仍屬存疑的領域。而到21世紀的第一個十年過去，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個支柱性的產(chǎn)業(yè)了。從房地產(chǎn)的崛起到如今的制度性繁榮，概況中國近三十年的變化景象，其中的脈絡隱約可尋。假如說抑制房地產(chǎn)并進入良性循環(huán)的話，建立中央土地儲備投資基金可能是一個根本性的選擇。
而從房地產(chǎn)業(yè)解析，還可以窺見一個普遍現(xiàn)實背后的不同成因和規(guī)律。而正是這一似是而非的普遍現(xiàn)實，迷惑了不同制度條件下的清晰判斷。比如：中國與美國都存在房地產(chǎn)價格的非理性波動，但并不都屬于市場需求關系作用使然。從中可能揭示關于作為房地產(chǎn)業(yè)，可能與什么樣的市場假設條件無關：美國的房地產(chǎn)業(yè)價格的爆發(fā)危機，恰恰在于市場過度，導致價格畸形；中國的房地產(chǎn)價格，則是權利作用價格，而與計劃市場行為有關。
中國近三十年間的兩次房地產(chǎn)高潮
與真正的市場經(jīng)濟體制國家有制度性的區(qū)別之一，房地產(chǎn)業(yè)與中國的私有化改革相關，即中國的土地仍然為國家所有，在不屬于自己的土地上建設和交易不屬于自己的房子，而這些房子被政策賦予五十年、七十年等期限的使用權限。香港經(jīng)濟學家張五常認為交易權比私有化更重要，就基本忽略了這樣一個常識：在不屬于自己的地方、以不屬于自己的東西進行交易，需要比市場經(jīng)濟制度更為復雜的法律和規(guī)則安排。否則，從根本上可能就是違法的。比如中國的土地使用權本是一種基本人權，但卻是被政策進行法定的。政策與法律，由此構成了中國特殊的管治制度。假如，土地可以私有，至少對土地的非理性出讓價格，進行程序上的約束，而根本的收入不再是政府主導的國家，而屬于財產(chǎn)所有人。因此，只能有一個結果，在土地未私有化的前提下，既不能有條件地以私權制約公權，甚至居住權都不能得到根本的保障，如房屋住夠五十年、七十年之后，原住戶或房產(chǎn)證所有人，該搬遷到什么地方去？
中國近三十年的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)高潮，同樣也與此有關。
上個世紀九十年代初，海南和廣西北海由政策的驅(qū)動，掀起了一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。大批的銀行貸款如影隨形、民間資本集資牟利，使得大片農(nóng)田瞬間成為晝夜不舍的建筑工地。當然，那時候人民幣還沒有流動過剩，銀行貸款成為主角。而后的房地產(chǎn)開發(fā)被政策強力抑制，也并不是因為房地產(chǎn)本身，而是政府為了防范金融風險及銀行貸款失控。所以，中國政府并沒有從房地產(chǎn)開發(fā)以及土地層面去考量。土地為全民所有，其實則是政府假以全民之名，進行無償牟利產(chǎn)品的開發(fā)和設計，然后將獲得的利益歸政府無約束地使用。土地，成了無主的嬰孩，在不同的場合、不同的主人之間進行溢價交易，這些主人，包括自上而下的政府及政府部門、具有行政權利背景的房地產(chǎn)商人、銀行等，然后競價完畢，高價轉讓給最終的購買者的居民。
第二次的房地產(chǎn)開發(fā)高潮，更加凸顯這一特殊屬性，即1993年、94年，中央政府與地方政府進行分權博弈的分稅制改革，將以前的地方占大頭，改變?yōu)橹醒胝即箢^，作為某種補償，將土地獲得的收益歸地方政府支配。土地這一無主的嬰孩，正式被判為地方政府役使，不管是作為奴隸，還是貴族，土地都必須為地方政府產(chǎn)生收益。既然土地主人莫名，當然就應了彭德懷的那句“崽賣爺田不心疼”了。這就為地方政府來日將土地作為謀取暴利的伏筆，只要有任何能夠換錢的機會，地方政府就絕不會輕易放過。這一階段雖然地方政府也大興土木，但并沒有真正拿土地進行主要的牟利工具。
而誘使或被迫地方政府，鞭打土地快出、多出現(xiàn)金的是將GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）作為政府官員行政績效考核指標之一，同時輔以開發(fā)區(qū)、城市化加速發(fā)展的經(jīng)濟發(fā)展目標，地方政府很快就發(fā)現(xiàn)了幾乎沒有任何一樁買賣，可以與買賣土地更省事、更直接也更無風險。以此登峰造極處，則創(chuàng)造了土地使用權的競價交易，地方政府千方百計地想從土地中淘出金礦，沒有多少人真正考慮這些土地賣光以后怎么辦。這一點，從深圳與香港雖僅隔一線，但香港尚有大量的土地儲備，而深圳也已無地可賣。
主題經(jīng)濟孵化中國房地產(chǎn)價格不斷攀升
假如說不斷推出的以點帶面的經(jīng)濟政策，尚未使中國房地產(chǎn)開發(fā)進入高潮的話，比如奧運會在中國舉辦前的持續(xù)數(shù)年，則是中國房地產(chǎn)業(yè)鞭打快牛地歷史時期。上一次亞運會為北京貢獻了一片亞運村的密集建筑，奧運會則徹底地使全國各地爭搶奧運場館而塵土飛揚。每一地方政府都期望通過一個運動場館，以帶動周邊的土地價格無限飆升。
在為籌辦奧運會這一數(shù)年，與此大興土木相互促進的是，與政府部門千絲萬縷關系的房地產(chǎn)商賺的盆滿缽滿，與地方政府暴利分肥。由此誘使更多牟取超額利潤的個人和企業(yè)，加入房地產(chǎn)的集體炒作過程。與此同時，一些辛辛苦苦為國際產(chǎn)業(yè)巨頭加工以換取菲薄加工費的企業(yè)、一些利潤不穩(wěn)定的生產(chǎn)型企業(yè)，均不同程度地放棄了自身的主業(yè)，加入到房地產(chǎn)價格的博傻游戲里面。據(jù)統(tǒng)計，如浙江及長三角地區(qū)的民營企業(yè)，企業(yè)盈利的百分之三十以上均為非主營業(yè)務收益。當然，除了房地產(chǎn)之外，還有很重要的牟利領域，那就是資本市場。
在自上而下的主題經(jīng)濟一波接一波的推動浪潮中，首當其沖的則是土地的地租級差。主題經(jīng)濟成為溢價的標簽，微觀到房地產(chǎn)商人將眼花繚亂、大而無當?shù)母鞣N概念演變成噱頭叫賣，引誘購房人入甕。而從宏觀層面，政府部門自然非常樂意一個“主題”能夠活躍一方經(jīng)濟，既能從價格不菲的土地出讓金中獲益，更能增加稅收以及集聚人氣，孵化市場繁榮景象。
主題經(jīng)濟與中國改革開放的策略性一脈相承。從改革開放突破口政策的特區(qū)、開發(fā)區(qū)、開放城市，到如今的各種園區(qū)、綜合改革試驗區(qū)，均是以點帶面的先試點、再示范、再普及的政策使命循環(huán)。這一循環(huán)貌似符合邏輯，其實隱含了一種因循守缺。假如說，中國的改革開放以特殊作為突破，乃是打開封閉大門迫不得已的權宜之計，而之后的各種以點帶面則幾無必要。因為在改革開放若干年之后，人們來自意識形態(tài)及各種經(jīng)濟基礎的阻力和限制亦幾乎蕩然無存。在這一大環(huán)境下，再采取主題經(jīng)濟及試點的以點帶面策略，只能作繭自縛甚至毫無道理。
作為產(chǎn)業(yè)投資價值鏈的房地產(chǎn)業(yè)
作為產(chǎn)業(yè)形態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)，從其獨特的產(chǎn)業(yè)投資價值鏈，可以得出一個價值循環(huán)，即政策（政府與房地產(chǎn)商人分肥） 建筑業(yè) 泡沫性炒作 泡沫價格虛擬攀升。在這鏈條上，建筑商由于準入門檻低、國營建筑公司項目部形式外包等等，處于無序競爭狀態(tài)，迫使建筑商為了取得開發(fā)商的業(yè)務，只能競相壓價、甚至墊資施工，處于利潤被無限壓扁的條件下，建筑商只能偷工減料、以次充好。這也是整個建筑業(yè)豆腐渣工程的蔓延的深層原因。
從這一產(chǎn)業(yè)投資價值鏈，還可以看出快速集聚財富的主體，或者貨幣資產(chǎn)的大頭兒：一是政府以及與政府相關的部門或經(jīng)營主體如投資機構；二是房地產(chǎn)商（當有項目開發(fā)時，投資不夠可以向銀行貸款；當一時無項目開發(fā)時，即閑置大量現(xiàn)金需要贏利）；三是資本市場的莊家即券商或投資銀行。隨著譬如PE（私募股權投資）等政策的出臺，各種非股權投資的券商也以私募之名，進行形形色色的圈錢，因此手中也匯聚了大量的現(xiàn)金。
以上皆形成流動性過剩的主體群，互相推波助瀾造勢以套取更多的流動性儲備。政府僅僅提供了投融資工具方面的方便或自由，但并沒有給予產(chǎn)業(yè)投資專業(yè)方面的引導和約束。因此，這些流動性主體群，只能處于脫韁野馬狀態(tài)，如蠅逐臭以嗅投機機會，而根本不可能考慮投資回報的合理性：每一項投資，都賦予了暴利無限的想象。能夠預其想象空間的領域，一是股市、二是房地產(chǎn)以及各種投機性理財產(chǎn)品。
在這一制度因襲循環(huán)的環(huán)境及條件下，真正的幸存者不是遍體鱗傷，就是已經(jīng)練成異性金剛。這些幸存者均帶有不同程度的制度性硬傷，所以隨時都可能陷入官員腐敗的勾連環(huán)節(jié)。
與此同時的是，這些流動性主體群的構成，必然要以貨幣貶值的方式，降低流動性儲備的庫存成本。政府、商業(yè)銀行及金融部門、政府背景的投資機構等等，都不可能以真正的實體經(jīng)濟的業(yè)績，作為維持投資或信貸的預期回報。只有貶值了，他們才會有盈利的水分。這是一個真實景象，而別的只是暫時的、或者是一種為達到預期目的的手段。
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本文標題：中國別樣——三十年的房地產(chǎn)業(yè)價值和價格游戲
地址：http://www.brh9h.cn/a/04/20110623/8667.html
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