【樂購(gòu)傳媒訊】最近參加投資研討會(huì),交流中有不少富人都提同一個(gè)問題: 我現(xiàn)在手頭有幾套房,要拋嗎?我回答說: 假如是“阿甘”來投資,他的智慧僅允許他作簡(jiǎn)單的租金回報(bào)計(jì)算(不能作升值的前景預(yù)測(cè)),他肯定不會(huì)買! 假如巴菲特現(xiàn)有幾套中國(guó)房,堅(jiān)持以估值為準(zhǔn)則的他,一定早已賣光.正如當(dāng)年清空中石油股票一樣,正被中國(guó)投資者笑話“膽小而賣早了”. 您是精明的中國(guó)投資者,那無論我如何不看好,您最終的選擇一定是現(xiàn)在不賣! 其實(shí)不賣的不光是我們中國(guó)投資者,以往歷次投資泡沫的中絕大多數(shù)的投資者最后的選擇也如此。
幾年前的引發(fā)世界性金融危機(jī)的美國(guó)地產(chǎn)泡沫中，我認(rèn)識(shí)有幾套投資房的人不少，而在價(jià)格高峰期急流勇退的人真是極個(gè)別。人性使然啊！
我想，大家可能認(rèn)為美國(guó)的地產(chǎn)泡沫爆破是偶然，那么，讓我們一起看看上個(gè)世紀(jì)的幾次世界各地的在不同時(shí)期然而相同結(jié)果的地產(chǎn)泡沫歷史故事吧：
上世紀(jì)20年代中期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了短暫的繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。
佛羅里達(dá)州位于美國(guó)東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤(rùn)。第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達(dá)的地價(jià)一直遠(yuǎn)低于美國(guó)其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國(guó)人來到這里，迫不及待地購(gòu)買房地產(chǎn)。隨著需求的增加，佛羅里達(dá)的土地價(jià)格開始逐漸升值。尤其在1923年至1926年間，佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達(dá)150萬美元，1925年則高達(dá)400萬美元。一股炒賣房地產(chǎn)的狂潮越來越?jīng)坝颗炫取?jù)統(tǒng)計(jì)，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。當(dāng)時(shí)，地價(jià)每上升10%，炒家的利潤(rùn)幾乎就會(huì)翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動(dòng)下，人們紛紛加入炒房者行列。
然而好景不長(zhǎng)，到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，緊接著，這場(chǎng)泡沫又激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
90年代后，日本的房地產(chǎn)泡沫再度震驚了世界。20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。 日元同時(shí)升值，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。從1986年到1989年，日本的房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。
受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進(jìn)行投機(jī)。到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí)，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。銀行為順應(yīng)潮流，推出了90年長(zhǎng)的按揭貸款。出現(xiàn)了幾代人合力購(gòu)房的“新鮮事”。
1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。
90年代后期，東南亞金融危機(jī)直接導(dǎo)致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅。香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到上世紀(jì)70年代。當(dāng)時(shí)，來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金蜂擁而入。在各種因素的推動(dòng)下，香港的房?jī)r(jià)和地價(jià)急劇上升。到1981 年，香港已成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。
1984年至1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價(jià)。受房?jī)r(jià)飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當(dāng)時(shí)的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)，為了抓住機(jī)遇，即時(shí)是購(gòu)買千萬以上的豪宅,許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話中的描述，就草草決定。每逢新樓盤推出,排隊(duì)人群通宵達(dá)旦,排到前面的獲得顯示購(gòu)房資格的"籌",馬上可轉(zhuǎn)手賣幾十萬或幾百萬不等。買到房就好像是“發(fā)達(dá)”的代名詞。
就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。一夜之間，強(qiáng)勁的購(gòu)買力消失得無影無蹤，每人好像都有幾套房急于出手。1998年—2004年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)就從最高時(shí)的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據(jù)專家計(jì)算，從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對(duì)于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。
各位是否覺得上面的故事時(shí)曾相識(shí)？當(dāng)然，在上述故事中的各地投資者們的熱炒行動(dòng)，我們當(dāng)今不是隨處可見嗎？他們?cè)?jīng)的豪言，我們當(dāng)今不是隨處可聞嗎？?jī)r(jià)格不斷上漲時(shí)，投資需求因資本逐利而被無限放大，再把泡沫進(jìn)一步吹大，然而，一旦轉(zhuǎn)勢(shì)，所有的投資需求會(huì)轉(zhuǎn)眼消失。溫故而知新，所有泡沫總有破滅的時(shí)候。結(jié)果都無一例外地使無數(shù)投資者轉(zhuǎn)瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。我們現(xiàn)在貌似“堅(jiān)硬無比”的地產(chǎn)泡沫會(huì)例外嗎？我們現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格之高已到了普通使用者幾代人努力才能勉強(qiáng)湊合的地步，看看古今中外的經(jīng)驗(yàn)，泡沫其實(shí)離爆破就不遠(yuǎn)了。
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本文標(biāo)題：泡沫與代價(jià)的遠(yuǎn)方警示
地址：http://www.brh9h.cn/a/04/20110620/8368.html
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