“目前成都部分房企熱衷于投資旅游地產，因為除了能夠回避市場壓力外，還可以充分利用大量的公共資源，比如土地、稅收等優惠政策。”嘉盛地產顧問公司董事長樊義波如此分析當前房企熱衷旅游地產開發的現象。
據悉，成都樓市近期被輿論熱炒的三岔湖旅游風景區，預計引資達30億元，其中最為搶眼的關鍵詞是“3倍面積于杭州西湖”；此外，被成都人熟知的1700畝的北湖項目，也以“城市休閑運動綜合體”為主題，作為打造項目的落腳點。
然而，這也只是最近幾年成都旅游地產項目繁榮的一面，在這熱鬧繁榮的背后，卻潛藏著一些影響旅游地產發展的難題。
世家機構品牌總監吳思竹認為，旅游地產開發熱的背后，潛藏著諸多隱憂，必須引起相關部門的重視，尤其是不能讓旅游地產的開發成為房企圈地的噱頭，也不能以破壞稀缺資源為代價，獲取經濟利益。業內人士也表示，旅游地產開發絕不能盲目跟風，如果開發企業沒有一支良好的后期經營管理團隊，沒有與項目本身相匹配的配套，旅游地產的開發就容易造成勞民傷財、資源浪費的局面。
普通住宅與商業市場受挫 房企進軍旅游地產
2011年的成都樓市，“調控”一直是熱點話題。在這段時間里，調控效果明顯，對于如今住宅市場的銷售情況，業界給出了一個十分貼切的比喻——“寒冬”。
事實上，業界的形容很準確，連部分品牌房企也放言“樓市過冬”，并對樓市前景表示擔憂。
就在今年11月份，萬科總裁郁亮曾公開宣稱：“2012年將是地產行業的過冬年。”
此外，部分品牌房企也倍感市場寒意，這些房企或加大樓盤促銷力度，或放緩拿地節奏，積極回籠資金過冬和減少支出，以待市場轉暖。
同時，曾因樓市調控而火爆的商業地產市場，在成都也因體量趨于“飽和”而好景難再。相關數據顯示，截至2011年9月底，成都在建的綜合體猛增至90個，總體量近千萬平米。對此，中成房業市場研究中心主任李代琪表示，當前商業地產市場已明顯過熱，如不能有效引導，成都商業地產很可能遭遇“滯漲”，被動陷入低迷。
而住宅與商業地產市場的“寒冷”，無疑對旅游地產的開發熱產生了至關重要的影響。業內人士分析，旅游地產項目規模優勢明顯，且土地成本相對較低，因其投入少而產出高倍受房企熱捧。
正因如此，旅游地產成為了當前的開發熱點。
據了解，目前成都在旅游地產領域做出影響的房企，除藍光、置信兩大本土房企外，還包括恒大、華僑城、保利、招商等其它國內品牌房企。
去年4月，藍光觀嶺國際社區揭開神秘面紗，隨即受到業界及購房者青睞。就在同時，藍光另一項目“峨秀湖國際度假區”也浮出水面，預計投資100億建成國際旅游度假目的地。
今年，藍光地產又開始迅速聚焦都江堰，著力打造岷江國際旅游度假區。
成都置信國色天鄉國際度假區項目則早在2004年就成功打造。如今，成都置信又傳出國色天鄉水上樂園項目將隆重亮相的消息，而其另一力作三岔湖旅游風景區項目也箭在弦上。
此外，據本網統計，其它國內一線品牌房企也紛紛涉足成都的旅游地產開發。
去年，恒大推出8000余畝的恒大山水城，號稱旅游度假地產的“超級航母”。與此同時，招商地產也著力于打造北湖休閑樂園；保利地產則開發了保利公園198等旅游地產項目，成為成都高端旅游項目的代表之一。
但有業內人士指出，以成都當前開發商綜合素質來判斷，旅游地產僅適合于綜合素質較高的房企進行開發，可是在利益的驅使下，部分綜合素質較低的房企也加入到開發旅游地產的行列中，這無疑將給旅游地產的開發帶來隱憂。
盲目跟風潛藏危機 業內建議提高準入門檻
目前，根據市場情況來看，雖然開發商熱衷于旅游地產的開發，但是整個市場的表現卻呈現出“房企熱，消費冷”的局面。樊義波說：“當前成都部分房企轉戰旅游地產，意在回避市場壓力。這些項目重在自然、人文資源的打造？那是噱頭。”
世家機構品牌總監吳思竹也認為，在旅游地產開發熱的背后，潛藏著諸多隱憂，必須引起相關部門重視，尤其是不能讓旅游地產開發成為房企圈地的噱頭，也不能以破壞稀缺資源為代價，獲取經濟利益。
同時，對旅游地產發展的擔憂還體現在目前的買方市場上。某業內人士說：“從當前整個市場來看，投資旅游地產的客源十分有限。這樣一來，市場的風險就有可能隨著房企的盲目跟風而加大。”
而這種風險也是根據市場情況推斷的。該業內人士說，目前成都周邊區域的旅游地產呈現出過快發展的趨勢，產品同時也遭遇了同質化的現象，投資消費群體的信心有待提振，各方利益也需進一步理順，而星級酒店等后期配套、經營管理中存在的缺陷等問題也亟待開發商思考和解決。
四川師范大學歷史與旅游學院教授朱華認為，與國外相比，目前國內旅游地產發展歷史尚短，與國外還有相當的差距，特別是國外的旅游地產開發，政府部門出臺有“分時度假”等制度，可充分利用環境、配套等稀缺資源，以實現資源的優化配置。但國內旅游地產卻出現了高空置率、出行居住成本過高等問題。
“旅游地產不僅僅是修別墅、造房子，并不是賣完就脫手的產品，所以在開發過程中應為旅游地產配置更多資源以滿足客群需求。”吳思竹認為，旅游地產的開發企業必須用強大的招商、科學的運營、完善的管理等能力，如此，才能維持其項目的長期穩健發展。
中輿地產策劃總監朱洲則認為，在政府看來，旅游地產是一只會下金蛋的母雞。稅收、就業、消費等諸多方面都將有持久保證。他說：開發商從中坐享規模優勢，憑借大規模的開發承諾獲得低廉的地價；而正是因為可以低價獲得土地，開發商開始盲目跟風，從而給旅游地產的開發和可持續發展制造了諸多危機。
據了解，作為旅游地產風向標的海南，多年前就由于存在盲目跟風開發的現象，后來遭遇諸多難題。即使在多年后，當地旅游地產的開發，也只有少數實力極強的開發商能夠解決度假社區的配套和管理問題。
事實上，成都作為旅游地產開發的新興市場，也同樣存在上述問題。某房企老總甚至表示，“成都的問題可能比曾經的海南更嚴重”。
在他看來，作為旅游地產配套的星級酒店開發，不僅需要具備豐富的商業地產開發、運營經驗，還需要強大的資源整合力和多元化的融資渠道。但就當前成都開發企業綜合素質來看，許多房企并不具備酒店運營等能力。
業內人士建議，為了旅游地產的健康可持續發展，政府部門需要加強引導監管，提高旅游地產開發的準入門檻。
中輿地產總經理汪寧生認為，旅游地產作為復合地產，是一個系統開發的過程，對于旅游資源、景區配套、整體規劃、開發成本控制等，都有更高的標準要求，其高回報可能伴隨高風險，這是由旅游地產“非必需品”這一屬性所造成的，也是開發商在進入旅游地產之后所必須要面對的難題。（張鵬濤 杜冉樂）
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