圖：房?jī)r(jià)下行，各房企紛紛“蓄能過(guò)冬”，以備鏖戰(zhàn)來(lái)年
“如果現(xiàn)在地產(chǎn)央企均帶頭降價(jià)30%至40%，那房?jī)r(jià)就真的要降了！”格致地產(chǎn)投資顧問(wèn)成都公司董事長(zhǎng)周海斌調(diào)侃道。
10月下旬，有消息稱上海、北京等一線城市中萬(wàn)科、中海等品牌房企的部分樓盤，降價(jià)幅度超過(guò)了20%，大幅降價(jià)引發(fā)前期業(yè)主不滿。而上海龍湖一樓盤就在該時(shí)期降價(jià)，售樓部遭到業(yè)主群體搗砸。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前樓市調(diào)控不松綁，金九銀十慘遭夢(mèng)碎的市場(chǎng)行情下，以價(jià)換市已漸成行業(yè)內(nèi)普遍共識(shí)，這也反映出一個(gè)信號(hào)，調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)策略已成當(dāng)前重點(diǎn)，各房企也以此積蓄能量，為鏖戰(zhàn)來(lái)年做好充分準(zhǔn)備。
成都房企加推存量房源 再不出貨或利潤(rùn)不保
當(dāng)前樓市調(diào)控可謂極盡生猛。金融環(huán)境嚴(yán)苛，銀行開發(fā)貸、按揭貸面對(duì)房地產(chǎn)通通雪藏。樓市頹勢(shì)之下，以價(jià)換量、快速回籠資金，成為主流房企的不二選擇。
與過(guò)去相比，今年樓市調(diào)控堪稱“史上之最”。四川中原地產(chǎn)研發(fā)中心主任周覓向本網(wǎng)表示，“在以往的調(diào)控年，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間消化后樓市會(huì)迅速回暖，而今年則明顯不同，嚴(yán)厲的調(diào)控措施扼住了樓市的命脈，開發(fā)商所面對(duì)的壓力也是前所未有的。”
樓市下行，連標(biāo)桿房企也難以掩飾巨大的壓力。日前，萬(wàn)科董事長(zhǎng)秘書譚華杰向外界坦承，市場(chǎng)環(huán)境的巨大變化，對(duì)萬(wàn)科的房源銷售已造成很大壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)新房供應(yīng)還會(huì)繼續(xù)增加，市場(chǎng)存貨壓力將進(jìn)一步加大。
據(jù)了解，萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部最新規(guī)定，“為實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，達(dá)到開盤一月內(nèi)去化60%的要求，區(qū)域公司有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)情況在定價(jià)、促銷等銷售策略上做出調(diào)整”。
成都萬(wàn)科東大街項(xiàng)目金潤(rùn)華府置業(yè)顧問(wèn)石晴告訴本網(wǎng)，金潤(rùn)華府當(dāng)前正在銷售的是10月初開盤的15號(hào)樓，現(xiàn)在剩余房源不多，原本均價(jià)在11000元每平米左右的精裝價(jià)格按現(xiàn)在的優(yōu)惠價(jià)，大概就在8000多元每平米。
據(jù)成都萬(wàn)科官網(wǎng)顯示，除金潤(rùn)華府外，金域西嶺、金色海蓉等萬(wàn)科在成都的精裝房系列也都在加快推盤節(jié)奏。
萬(wàn)科的行動(dòng)正如周覓所講，在限購(gòu)、限貸等政策約束下，開發(fā)商絕不能再有僥幸心理，必須啟動(dòng)降價(jià)等措施加以應(yīng)對(duì)，而目前可能只有降價(jià)是加快銷售力度最為有效的方式。
事實(shí)上，對(duì)于“以價(jià)換量”策略，成都一些有遠(yuǎn)見的品牌房企早已開始試水，并且以驕人的銷售證實(shí)了周覓觀點(diǎn)的可行性。
如中德·英倫聯(lián)邦繼從5月首次開盤到10月6日一期三批次開盤四個(gè)月的時(shí)間里，累計(jì)完成近13億元的銷售金額，一直保持著遠(yuǎn)超同區(qū)域甚至大型品牌房企的銷售態(tài)勢(shì)。不過(guò)用中德世紀(jì)營(yíng)銷策劃經(jīng)理龍浩的話說(shuō)，英倫聯(lián)邦并不是為了以價(jià)換量，而是從開盤以來(lái)一直都走高品質(zhì)路線。
據(jù)悉，特別是秋季房交會(huì)以來(lái)，華潤(rùn)、中海等品質(zhì)房企的高尚住宅，也均以純優(yōu)惠價(jià)集中入市。
對(duì)此，四川嘉盛地產(chǎn)董事長(zhǎng)樊義波認(rèn)為，目前各房企都在加大降價(jià)銷售存量房源的力度，因?yàn)樵俨怀鲐浘碗y保利潤(rùn)。
一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，漸近年末，收盤在即，而當(dāng)前樓市政策又無(wú)松綁的跡象，如何快速消化存量房源以回籠資金就成為各地產(chǎn)商的頭等大事。
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 房企蓄積能量規(guī)劃未來(lái)
日前，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地鞏固樓市調(diào)控結(jié)果。
“盤點(diǎn)過(guò)去，把握現(xiàn)在，規(guī)劃未來(lái)。”某開發(fā)商總結(jié)道，樓市未來(lái)路漫漫兮，仍需灰暗中上下而求索。
面對(duì)即將到來(lái)的2012年樓市，本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)成都各品牌房企暗地里已在秣馬厲兵，磨刀霍霍，以鏖戰(zhàn)來(lái)年。
龍浩向本網(wǎng)表示：“對(duì)于明年樓市，形勢(shì)將依然嚴(yán)峻，但中德在資金上已做好充分準(zhǔn)備。”據(jù)透漏，中德世紀(jì)已準(zhǔn)備了數(shù)十億現(xiàn)金，根據(jù)明年的樓市情況，隨時(shí)調(diào)整步調(diào)。
“目前英倫聯(lián)邦產(chǎn)品已足夠迎合當(dāng)前市場(chǎng)需求，但為了迎合來(lái)年樓市，我們將推出更豐富的產(chǎn)品線。同時(shí)還將進(jìn)一步研發(fā)后年及之后的產(chǎn)品。”龍浩進(jìn)一步解釋說(shuō)，“只有精確預(yù)判，才能創(chuàng)造出掌控市場(chǎng)的產(chǎn)品，形成絕對(duì)領(lǐng)先，而非隨風(fēng)飄搖。把握住了市場(chǎng)大勢(shì)的‘道’，營(yíng)銷的‘術(shù)’就能更加靈活多變。”
周覓認(rèn)為，目前市場(chǎng)中擁有“進(jìn)場(chǎng)”資格的，主要是剛需型消費(fèi)、中小戶型產(chǎn)品消費(fèi)的人群，所以開發(fā)商必須注意調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。
而作為成都未限購(gòu)區(qū)域的項(xiàng)目，花樣年花樣城銷售主管唐華表示：“相對(duì)于被限購(gòu)的主城區(qū)，目前郊區(qū)盤銷售壓力不大，花樣城銷售均價(jià)在4000多元每平米左右，每個(gè)月銷售有100多套。”
唐華認(rèn)為，2012年樓市調(diào)控政策將會(huì)見底，樓市行情也將會(huì)轉(zhuǎn)好。
中輿地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析預(yù)計(jì)在今、明兩年內(nèi)，成都樓市將會(huì)出現(xiàn)兩種發(fā)展趨勢(shì)：已經(jīng)入市的產(chǎn)品，通過(guò)減少利潤(rùn)以換取銷量的促銷行為將更加廣泛；未入市的產(chǎn)品，將更重視前期的市場(chǎng)調(diào)查與分析，選擇更合理客戶群體、入市時(shí)機(jī)與營(yíng)銷策略等方式進(jìn)行銷售。
“與以往應(yīng)對(duì)‘備糧過(guò)冬’的行動(dòng)趨向不同，未來(lái)各房企將考慮得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略也會(huì)更深入、細(xì)致和謹(jǐn)慎。”中輿地產(chǎn)進(jìn)一步指出。
業(yè)內(nèi)人士判斷稱，隨著各房企營(yíng)銷策略及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 在即將到來(lái)的2012年，樓市促銷戰(zhàn)以及住宅產(chǎn)品本身可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。
地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)近來(lái)成都樓市行情進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，部分房企已開始站在將政策與市場(chǎng)相結(jié)合的角度通盤考慮，并仔細(xì)研究同區(qū)域樓盤的產(chǎn)品類別，找到了自身樓盤的區(qū)別與優(yōu)勢(shì)，這在一定程度上將為房企明年運(yùn)營(yíng)的厚積薄發(fā)創(chuàng)造條件。（張鵬濤 杜冉樂(lè)）
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