融資困難，調(diào)控加碼，如今開發(fā)商的生存環(huán)境已今非昔比。為了快速回籠資金，開發(fā)商不得不在加快開盤節(jié)奏的同時大力促銷，有的樓盤甚至還出現(xiàn)了大幅度降價。
土地市場方面，今年成都市區(qū)及郊縣多宗土地流拍，一些熱門區(qū)域還頻頻出現(xiàn)了土地低價甚至底價成交的情況，如今年5月，高新南區(qū)兩宗地塊以低價成交，其樓面價之低讓業(yè)內(nèi)驚嘆。
圖：部分房企融困難，面臨生存壓力
事實上，不僅在成都，即使從全國土地市場來看，各地也都出現(xiàn)了土地流拍寒潮。數(shù)據(jù)顯示，今年全國土地市場流拍同比增長了242%。分析人士表示，今年頻現(xiàn)土地流拍的主要原因，就是密集的調(diào)控下房企資金回籠變得困難，資金捉襟見肘之時，這些房企雖有拿地之心，但無拿地之力。
融資“回資”都很難 房企出讓項目股份獲取資金
國家統(tǒng)計局發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源共47852億元，同比增長23.1%，其中自籌資金占19293億元，同比上漲了34%。在自籌資金比例明顯上漲的同時，開發(fā)商們的杠桿率跌至2.48的歷史最低點。
專業(yè)人士分析，杠桿率越低，房企的資金來源也就越艱難，在市場上就將出現(xiàn)樓盤降價促銷、小企業(yè)被兼并的現(xiàn)象。
星彥地產(chǎn)成都分公司策劃經(jīng)理龍昊向本網(wǎng)表示，2008年以后，房企的融資渠道主要是銀行貸款和民間融資，而目前受銀行開發(fā)貸緊縮的影響，房企資金來源主要來自于民間融資。
不過，盡管民間融資還可以為開發(fā)商緩解一部分資金壓力，但同時他們也不得不面臨融資成本提高的現(xiàn)實。一家成都本土開發(fā)商負責人坦言，民間融資利率一般都在13%和17%之間，最高的甚至達到了30%，而以前從銀行獲得的開發(fā)貸款利率是8.8%，相對之前銀行的貸款利率，民間融資成本就顯得非常之高。
龍昊表示，民間融資成本非常高，且目前國家對開發(fā)商的稅收監(jiān)管也很嚴，在銀行放貸政策與稅收監(jiān)管的雙重壓力之下，開發(fā)商面臨著巨大的挑戰(zhàn)。“從接觸的一些開發(fā)商來看，壓力確實挺大的，一些開發(fā)商不得不采取項目股份出讓，或者公司股份出讓來獲取資金支持。”龍昊說。
而在嘉聯(lián)地產(chǎn)常務(wù)副總蔡繼忠看來，前段時間國家對信托沒有監(jiān)管，很多開發(fā)商都通過信托渠道進行融資，但監(jiān)管之后，這個融資渠道也被堵住了，對缺錢的開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。
在成都市場，因為融資渠道越來越少，融資成本越來越高，一些開發(fā)商不得不寄希望于成交量增長，降低商品房銷售價格，以此快速消化存量而回籠資金。
然而從目前市場表現(xiàn)來看，近期的銷售量不容樂觀，不僅如此，即使是房子賣出去了，但銀行遲遲不放款也使得這部分資金的回籠變慢。業(yè)內(nèi)人士稱，這是開發(fā)商融資史上遇到的最弱資金鏈，這種局面可能會加速成都樓市的洗牌。
資金緊張致開發(fā)商跑盤降價 部分房企倍感生存壓力
樓市調(diào)控步步深入，就連原本不受調(diào)控影響的二三線城市也有限購的趨勢。成都開發(fā)商的信心隨之動搖，市場上出現(xiàn)了推盤密集化、價格優(yōu)惠化甚至部分樓盤降價的趨勢。
今年8月11-12日兩天的時間里，本網(wǎng)就發(fā)現(xiàn)有四五十個樓盤開盤或加推新房源，而在接下來的8月底和9月，還將有不少新舊項目推出全新房源，一些原本準備按兵不動的的項目也突然宣布調(diào)整計劃推貨上市。另外，自今年5月份以來，優(yōu)惠促銷潮也開始在成都樓市蔓延，“一口價、特價房”等降價優(yōu)惠字眼紛紛見諸報端。
蔡繼忠說，成都房企這樣做主要是為了加速消化房源存量，以便快速回籠資金，解決當前資金緊張的尷尬局面。
事實上，一些業(yè)內(nèi)人士也認為，開盤和新推房源之所以如此集中，與傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的即將到來也有關(guān)系，開發(fā)商都想搭上這趟末班車，盡快消化存量。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著開發(fā)商資金壓力越來越大，部分開發(fā)商已采取更多方式獲取資金，如轉(zhuǎn)讓項目股份，以及與其它企業(yè)合作，多方共同完成一個項目，以抵抗日益巨大的資金風險。
而不少難以融資的開發(fā)商仍在苦苦支撐，并未放棄尋找各種融資機會。在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站，處于掛牌轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的項目，涉及融資的達209起，其中僅房地產(chǎn)行業(yè)項目就達23起，數(shù)量位列各行業(yè)第一。
知情人士也向本網(wǎng)透露，一個項目由多個企業(yè)合作開發(fā)的情況在成都已有不少案例，遠鴻·香頌湖這個項目就是其中之一，在開發(fā)過程中，遠鴻引進了海航合伙開發(fā)香頌湖這個項目，提升了香頌湖的產(chǎn)品優(yōu)勢與競爭力。遠洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)的合作也引起業(yè)內(nèi)注目，2010年12月31日，兩家企業(yè)聯(lián)手以20億取得成都市區(qū)一宗優(yōu)質(zhì)土地的開發(fā)建設(shè)權(quán)。
中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)張琪表示，由于目前遭遇困境，許多中小地產(chǎn)商不得不拋售資產(chǎn)，甚至逐漸淡出房地產(chǎn)行業(yè)。分析人士則指出，在樓市調(diào)控的大背景下，部分房企已經(jīng)感覺到生存壓力，一些房企不得不采取降價、抱團取暖等方式面對樓市寒冬。（張鵬濤 王型芳）
推薦閱讀
“四化建設(shè)”點破別墅發(fā)展迷局 成都高端物業(yè)進入質(zhì)變期
疊拼獨棟化這個概念一經(jīng)提出，就攪別墅市場一片波瀾。或許連雅居樂自己都沒意識到，這個概念的提出或能改變高端住宅的演變進程。緊接著，別墅社區(qū)化、社區(qū)近郊化、理念超前化也相繼被提出，別墅四化建設(shè)的宏偉藍圖漸>>>詳細閱讀
地址：http://www.brh9h.cn/a/01/20110818/10692.html
網(wǎng)友點評
精彩導(dǎo)讀
科技快報
品牌展示